Determinar las alternativas que se plantean en la transmisión de inmueble a favor de descendientes

1. Código Civil. 2. Ley General Tributaria. 3. Real Decreto 1/1993 por el que se aprueba el testo refundido del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados. 4. Ley 29/1987 reguladora del impuesto de Sucesiones 5. Real decreto 1629/1991 por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo. Es frecuente que en el momento previo a la transmisión de inmueble se las partes se planteen qué operación es fiscalmente más ventajosa. En la presente transmisión se nos plantean principalmente dos alternativas, de un lado la compraventa y de otro la donación. A continuación se procede al análisis de ambas cuestiones. Asimismo, otra alternativa que se nos plantea es la de transmitir la plena propiedad del inmueble o bien la nuda propiedad, reservando para sí el transmitente el usufructo, esto es el uso y disfrute del inmueble. A) COMPRAVENTA DE INMUEBLE Trámites civiles: En las operaciones relativas a la transmisión de inmuebles habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 1.445 y siguientes del Código Civil en sede de compraventa, todo ello en concordancia de lo establecido en la legislación inmobiliaria. Una vez determinado el valor mínimo de transmisión, esto es, el valor catastral del año 2002, al que debe aplicarse un coeficiente corrector de 1,7, se procederá al otorgamiento de la Escritura Pública de adquisición ante Notario a fin de solemnizar el contrato y poder hacer constar el cambio de titularidad ante el Registro de la Propiedad del lugar en el que el inmueble radique. Comentados, muy someramente, los trámites civiles que afectan a la compraventa de inmuebles pasaremos a la determinación de las consecuencias fiscales de la operación; Trámites fiscales: El Real Decreto legislativo 1/1993 regulador del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales establece en su artículo 7 "1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: a. Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. b. La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos. Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo." Por lo expuesto vemos como la operación se sujeta al impuesto. A continuación deberemos hallar la Base Imponible mínima de cálculo, INMUEBLE V. Catastral x 1,7 = Mínimo de transmisión 108.888,06 x 1.7 = 185.109,7 Euros PLAZA APARCAMIENTO V. Catastral x 1.7 = Mínimo de transmisión 7.941,46 x 1.7 = 13.500,48 Euros La iterada Ley no establece ningún tipo de reducciones en el caso de transmisiones de inmuebles, por lo que la Base imponible pasará a ser la liquidable, a la que directamente será de aplicación el tipo de gravamen determinado en la Ley, esto es al 7%, que determinara la cuota diferencial. INMUEBLE 185.109,7 Euros x 7% = 12.957,68 Euros PLAZA APARCAMIENTO 13.500,48 Euros X 7% = 945,03 Euros TOTAL A ABONAR: 13.902,71 Euros La existencia de Hipoteca en el presente supuesto no afecta en gran medida a la presente operación habida cuenta que en el momento de la compraventa se produce la subrogación por parte del nuevo adquirente o bien la cancelación de la hipoteca, con o si la constitución de una nueva. En resumen, puede señalarse que la existencia de una hipoteca no afecta a la operación porque el precio será el mismo independientemente del importe que por hipoteca reste pendiente. Sin embargo, pese a que en la transmisión la Hipoteca no altere el importe a pagar, en la renta personal de adquirente, si que se producirá la deducción por adquisición de vivienda. B) COMPRAVENTA DE LA NUDA PROPIEDAD La operación, como se dijo en la introducción supone la transmisión del derecho de propiedad, reservando el transmitente para sí el derecho de uso y disfrute de la finca transmitida. Los trámites civiles que se devengan en la operación, son los mismos que los descritos para la compraventa del apartado que antecede, remitiéndonos en este punto a lo expuesto en el iterado apartado. Trámites fiscales Las consecuencias fiscales de la presente operación si que se ven alteradas, por lo que a continuación pasamos a describir el régimen de la presente operación. El poseedor en pleno dominio, como es el caso que nos ocupa, puede proceder a su desmembración en nuda propiedad y usufructo a través de un procedimiento oneroso o lucrativo. El orden de desmembración admite tres posibilidades; a) Se reserve la nuda propiedad y constituya a favor de un tercero un derecho de usufructo. b) Transmita la nuda propiedad y se reserve el usufructo. c) Transmita usufructo y nuda propiedad a diferentes personas. De las variantes expuestas, sólo quedan gravadas por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, las que originen un verdadero desplazamiento patrimonial. Casos a) y b) Se origina únicamente una liquidación como constitución del derecho real a cargo del beneficiario o de la transmisión de la nuda propiedad. Liquidación de la constitución del usufructo (artículos 8.c y 10.2. a de la Ley reguladora del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. I.- cesión de la nuda propiedad a favor de descendiente: La base imponible se determina de la siguiente manera. Se parte de un valor máximo del 70% del bien, reduciendo un 1% por cada año que el usufructuario supere los 20 años, obteniendo como límite que el resultado no cabe menor del 10% del valor total del bien. Para este cálculo resulta de aplicación la siguiente operación; 89 - edad usufructuario = tanto por ciento del bien 89 - 65 = 24% del valor del bien VALOR USUFRUCTO 76% del valor del bien NUDA PROPIEDAD Valor de los bienes INMUEBLE V. Catastral x 1,7 = Mínimo de transmisión 108.888,06 x 1.7 = 185.109,7 Euros PLAZA APARCAMIENTO V. Catastral x 1.7 = Mínimo de transmisión 7.941,46 x 1.7 = 13.500,48 Euros Liquidación del usufructo; INMUEBLE 185.109,7 Euros x 76% = 140.683,37 Euros Base liquidable = 140.683,37 Euros x 7% TOTAL 9.847,84 Euros PLAZA DE APARCAMIENTO V. Catastral x 1.7 = Mínimo de transmisión 7.941,46 x 1.7 = 13.500,48 Euros PLAZA DE APARCAMIENTO 13.500,48 Euros x 76% = 10.260,36 Euros Base Liquidable = 10.260,36 Euros X 7% TOTAL 718,23 Euros TOTAL A PAGAR: 10.566,06 EUROS C) DONACIÓN DE INMUEBLE Trámites civiles Las donación es el negocio jurídico a tenor del cual una parte, denominada donante, entrega a otra denominada donatario un objeto sin que en la transmisión exista un equilibrio de prestaciones, tratándose por tanto del negocio lucrativo por excelencia. Las donaciones se regulan en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 618 y siguientes del Código Civil. En concreto interesa en el presente asunto poner de manifiesto lo dispuesto en el artículo 633 "para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en Escritura Pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. En este supuesto si que afecta sensiblemente la existencia de la carga hipotecaria por cuanta si el donatario asume el pago de la misma lo que en realidad recibe es el valor del inmueble menos la hipoteca pendiente de abono. INMUEBLE V. Catastral x 1,7 = Mínimo de transmisión 108.888,06 x 1.7 = 185.109,7 Euros Valor de transmisión - Cargas = Valor trasmitido 185.109,7 Euros - 45.997,33 Euros = 139.112,37 Euros PLAZA APARCAMIENTO V. Catastral x 1.7 = Mínimo de transmisión 7.941,46 x 1.7 = 13.500,48 Euros A diferencia del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el de donaciones es progresivo con lo que a más base imponible, más se paga proporcionalmente. Por lo expuesto en los apartados que anteceden, se plantean las siguientes alternativas; 1. Compraventa de Inmueble y plaza de aparcamiento: INMUEBLE 185.109,7 Euros x 7% = 12.957,68 Euros PLAZA APARCAMIENTO 13.500,48 Euros X 7% = 945,03 Euros TOTAL A ABONAR: 13.902,71 Euros 2. Donación de inmueble y compra de plaza de aparcamiento INMUEBLE Base Imponible: 185.109,7 Euros. Cargas: 45.997,33 Euros Base Liquidable: 139.112,37 Euros Hasta 119.900 15.623,91 Euros Resto 19.212,37 al 18,70% 3.592,71 Euros Cuota diferencial 19.216,62 Euros PLAZA DE APARCAMIENTO 13.500,48 Euros X 7% = 945,03 Euros TOTAL A ABONAR: 21.161,65 Euros 3. Donación de inmueble y plaza de aparcamiento Base Imponible = Valor inmueble - cargas + valor plaza de aparcamiento Base Imponible = 139.112,37 + 13.500,48 = 152.612,85 Hasta 119.900 15.623,91 Resto 32712,85 € al 18,70% 6.117,30 TOTAL A ABONAR: 21.741,21 Euros 4. Transmisión de la nuda propiedad del inmueble y la plaza de aparcamiento Valor de los bienes INMUEBLE V. Catastral x 1,7 = Mínimo de transmisión 108.888,06 x 1.7 = 185.109,7 Euros PLAZA APARCAMIENTO V. Catastral x 1.7 = Mínimo de transmisión 7.941,46 x 1.7 = 13.500,48 Euros Liquidación del usufructo; INMUEBLE 185.109,7 Euros x 76% = 140.683,37 Euros Base liquidable = 140.683,37 Euros x 7% TOTAL 9.847,84 Euros PLAZA DE APRACAMIENTO V. Catastral x 1.7 = Mínimo de transmisión 7.941,46 x 1.7 = 13.500,48 Euros PLAZA DE APARCAMIENTO 13.500,48 Euros x 76% = 10.260,36 Euros Base Liquidable = 10.260,36 Euros X 7% TOTAL 718,23 Euros TOTAL A PAGAR: 10.566,06 EUROS Por lo expuesto se recomienda seguir la operación por los trámites de la transmisión de la nuda propiedad a favor del descendiente.