Quiero construir mi propia casa

1- Introducción

Si quiere construir una vivienda para su uso particular, actuando como promotor-constructor de la misma, deberá tener en cuenta que esta actividad tendrá una serie de implicaciones tributarias.

2- Impuesto sobre Actividades Económicas

El hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas es el mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas.

Una actividad tiene la consideración de empresarial, profesional o artística cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En este sentido, un particular que realiza por sí mismo, o contratando los servicios de terceros, la construcción de su propia vivienda, no está realizando el hecho imponible del Impuesto. Por ello no debe presentar declaración alguna de alta de actividad económica ni tampoco ha de contribuir a las arcas públicas por dicho impuesto.

3-. Impuesto sobre el Valor Añadido

La Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece, en su artículo 91, que se aplicará el tipo del 8% a aquellas actividades consistentes en ejecuciones de obra, consecuencia de contratos formalizados entre el promotor (en este supuesto, la persona física) y el contratista, que tengan por objeto la construcción de edificaciones destinadas a vivienda.

Por tal de gozar de esta tributación reducida, dichas ejecuciones de obra han de tener por objeto la construcción de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, pero también se les aplicará el tipo reducido de IVA a la construcción de los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ellas situados. Por otro lado, las ejecuciones de obra concertadas directamente entre el promotor y el contratista que tienen por objeto la construcción de una vivienda promovida por el primero para uso propio, tributan al 8%. No obstante, las ejecuciones de obra realizadas por subcontratistas para otros que, a su vez, contraten al promotor, tributarán al tipo del 18%, dado que la contratación entre el promotor y el contratista no es directa.

En lo relativo al tipo impositivo aplicable a la entrega de materiales para la autoconstrucción, cabe destacar que la doctrina administrativa determina que se aplicará también el 8%. De este modo, las obras con aportación de materiales realizadas por los contratistas, que tienen por objeto la construcción de la vivienda promovida por un particular, irán también al tipo reducido de IVA.

Por último destacar que, dado que la persona que construye su propia casa no tiene la condición de empresario o profesional, el IVA que se le repercuta no resultará deducible en ningún caso.

4-Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El apartado primero del artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece que “Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de solo uno de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.

Atendiendo a esta definición, podemos sacar dos conclusiones: la primera es que el particular que construye su propia vivienda está ordenando factores de producción con la finalidad de producir un bien; y la segunda es que el particular que construye su propia vivienda no tiene como finalidad la venta a terceros de ésta. Por lo expuesto, la actividad desarrollada por la persona física no constituye actividad económica alguna.

Analizada la legislación del IRPF, llegamos a la conclusión de que los gastos en los que incurre el sujeto pasivo del impuesto al construir su propia vivienda supondrán un mayor coste de adquisición de la misma.

5- Conclusiones

La construcción, por parte de un particular, de su propia vivienda no supone que el mismo adquiera la condición de empresario o profesional a efectos de IVA ni de IAE.

A efectos de renta, los gastos en los que incurra la persona física para la construcción de la citada vivienda formarán parte del valor de adquisición de la misma.