¿Que puede hacer el arrendador ante el impago del arrendatario ?

1.-INTRODUCCIÓN

Una de las obligaciones principales y fundamentales en todo contrato de arrendamiento de una finca urbana o rústica cedida en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, consiste en el pago de la renta de alquiler estipulada en el contrato así como de todas aquellas cantidades que se hubiesen establecido en él, en el lugar y en el plazo pactado.

Es más frecuente de lo que uno se piensa, que el arrendatario, por el motivo que sea, en un momento dado, deje de satisfacer al propietario del inmueble las cantidades pactadas. Ante esta situación la Ley de Arrendamiento Urbanos prevé la posibilidad de que el arrendador pueda resolver el contrato de arrendamiento por dicho incumplimiento contractual por parte del inquilino. Para ello, el propietario del inmueble se va a ver obligado a iniciar un procedimiento judicial y va a tener que ejercitar la acción de desahucio.

En ningún momento el propietario puede cambiar la cerradura del inmueble, dejar al inquilino en la calle, sacar las pertenencias de éste de la vivienda, obligarle a abandonarla, . ya que si se adopta este tipo actitud podría ser acusado el arrendador de un delito de violación de domicilio, de coacciones, .

2-CONCEPTOS Y CARACTERÍSTICAS

EL procedimiento de desahucio ha sido definido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como aquel procedimiento a través del cual se pretende resolver y poner fin al contrato de arrendamiento suscrito por las partes y devolver la posesión al propietario del inmueble arrendado por incumplimiento por parte del arrendatario.

El juicio de desahucio se tendría que caracterizar, tal y como prevé la Ley, por ser un juicio rápido y sencillo, pero en la práctica nos enfrentamos a una serie de circunstancias como pueden ser la citación del demandado, la solicitud por la parte demandada del beneficio de justicia gratuita, la enervación, la ejecución de la sentencia,. que impiden que en la práctica dicho procedimiento goce de las características señaladas.

Lo que se pretende con un procedimiento de desahucio es:

· Resolver el contrato de arrendamiento.
· Condenar al inquilino al pago de las cantidades adeudadas.
· Desalojar, si es necesario, al arrendatario.

Con anterioridad a la regulación vigente, el arrendador que no había percibido determinadas rentas podía mediante este procedimiento el lanzamiento del arrendatario, pero las cantidades adeudadas en concepto de renta que habían provocado tal situación debían de ser reclamadas, si así lo creía conveniente el arrendador, mediante la interposición de demanda que iniciaba la sustanciación de un juicio de cognición (ex art. 125 L.A.U. de 1964), circunstancia ésta que dificultaba y duplicaba los esfuerzos a la hora de hacer valer los legítimos intereses de los arrendadores tutelados por la Ley. La posibilidad de acumulación de ambas acciones, hoy finalmente permitida, quedaba explícitamente excluida en la L.A.U. de 1964.

3-PROCEDIMIENTO

El primer paso que tiene que hacer el propietario de un inmueble cuya intención es la de ejercitar la acción de desahucio es la de requerir por escrito al arrendatario, y de forma fehaciente, para que pague todas las cantidades adeudadas que deberán hacerse constar en el escrito de requerimiento.

Una vez requerido el inquilino, éste puede, obviamente, pagar o persistir en el impago momento en el que podremos recurrir a la vía judicial.

El procedimiento se inicia con la interposición de una demanda de desahucio que se tramitará por las normas del juicio verbal. El tribunal competente será el del lugar donde radique la finca.

La intervención de abogado y procurador será obligatoria siempre que la cantidad que se esté reclamando supere los 900 euros, aunque es aconsejable que las partes estén asistidas desde un primer momento por abogado.

El procedimiento de desahucio finalizará si antes del juicio el arrendatario demandado paga o consigna judicial o notarialmente las cantidades debidas, entendiéndose por éstas las cantidades reclamadas en la demanda así como las que se deban en el momento en que se realice el pago enervador del desahucio. Ahora bien, la Ley prevé dos supuestos en los cuales el demandado no va a poder hacer uso de la enervación:

· cuando ya hubiera hecho uso de ella en una ocasión anterior;
· cuando el actor hubiese requerido al inquilino de forma fehaciente con dos meses de antelación a la interposición de la demanda y éste no hubiese pagado. Con anterioridad al 10 de Julio de 2003, el tiempo que tenía que transcurrir desde el requerimiento fehaciente de pago y la interposición de la demanda para que el demandado no pudiese ejercitar la acción de enervación era de cuatro meses.

Una vez interpuesta la demanda, el demandado deberá ser citado para la vista que tendrá lugar entre los diez y veinte días siguientes a la citación.

La sentencia deberá determinar en qué plazo el inquilino-demandado deberá desalojar el inmueble. La Ley prevé que para aquellos supuestos en que el inmueble constituya la vivienda habitual del desahuciado, el juez podrá conceder el plazo de un mes para desalojarla, que podrá prorrogarse por un mes más de existir motivo fundado. Si no desalojara en el plazo establecido, la autoridad judicial deberá acordar el lanzamiento.