Participación de los comuneros en los gastos que se generen en una comunidad de propietarios
1.- Normativa aplicable
Las normas reguladoras de la materia relativa a la Propiedad Horizontal se encuentran sujetas, en nuestro ordenamiento jurídico, a un orden jerárquico, cuya descripción ordinal es el siguiente:
• Art. 396 del Código Civil.
• Disposiciones legales especiales.
• Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal.
• Ley 8/1999, de 6 de Abril que modifica la anterior.
• Título constitutivo: presupuesto jurídico para que un edificio se halle sujeto al régimen de propiedad Horizontal. Es obligatorio su existencia en todas las Comunidades de Propietarios y que se encuentra formalizado en la escritura de División Horizontal.
• Los Estatutos.
• El Reglamento de Régimen Interior.
2.- Obligación de contribuir a los gastos generales
De conformidad con el apartado 1.e del Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (ver Anexo), los comuneros están obligados a contribuir a los gastos generales con arreglo a su CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Precisando el apartado 2 de dicho artículo que la obligación de pago sigue existiendo aunque el servicio no se utilice.
Por lo que, como regla general, la distribución de los gastos se realizará en proporción a la cuota que posea cada uno de los comuneros.
Para determinar la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Es relativamente frecuente que algunos propietarios hagan un menor uso de alguno de los servicios comunes con los que cuenta el edificio que otros propietarios. Es el caso de plantas bajas y locales comerciales en relación a los servicios de ascensor y portería.
Para estos supuestos es posible establecer cuotas especiales por acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio reunidos en Junta. De este modo las cuotas especiales a favor de determinados propietarios coexisten con las cuotas de participación generales constituidas con arreglo a los criterios que establece el Art. 5 de la LPH.
Hay que destacar que la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos comunes; incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.
Con la adopción de estas cuotas lo que se pretende es que los propietarios menos favorecidos con reformas que se puedan proyectar en la Comunidad y que generen estas cuotas especiales no boicoteen con su voto la aprobación de las mismas.
El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de participación se encuentren establecidas en los Estatutos de la Comunidad, bien inicialmente, o bien en un momento posterior.
El establecimiento de estas cuotas es competencia de la Junta de Propietarios, órgano soberano de la Comunidad de Propietarios y para su aprobación se requiere la unanimidad toda vez que supone una modificación de los Estatutos de la Comunidad o bien del Título constitutivo.
No hay que olvidar que los votos de los copropietarios no asistentes se consideran como favorables cuando hubieran sido citados legalmente a la Junta y se les notifique el acuerdo aprobado en la forma que indica el apartado h) del Art. 9 (ver anexo) y dejen pasar un plazo de 30 días naturales sin manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de Secretario.
Una vez modificado los Estatutos de la Comunidad será necesario su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Si se aprobara la existencia de una cuota especial sin la unanimidad exigida sería un acuerdo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y por lo tanto sería impugnable. Es importante recordar que sólo podrán impugnarse los acuerdos por los comuneros ausentes o los propietarios que estuvieron presentes que votaron en contra y además salvaron su voto, lo que habrá que hacer constar en el acta mediante la identificación del comunero que vota en su contra y su oposición al acuerdo, aunque no es preciso expresar los motivos en los que se apoya la decisión. El plazo que tienen los propietarios que se encuentran en desacuerdo con algún acuerdo adoptado por la Junta para presentar demanda es de tres meses a contar desde que se aprobó el acuerdo en cuestión para presentar la correspondiente demanda, salvo que éste sea contrario a la Ley o a los Estatutos, en cuyo caso el plazo es de un año.
Finalmente, recodar que para aquellos supuestos en que los propietarios dejen de atender el pago de las cuotas comunitarias el Presidente o el Administrador, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, podrá reclamar la deuda judicialmente presentando la correspondiente demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad donde se encuentra domiciliada la Comunidad de Propietarios. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal introdujo en nuestro ordenamiento jurídico el denominado juicio monitorio. Procedimiento que facilita el cobro de las deudas de los comuneros como consecuencia del impago de las cuotas a su cargo.
3.- Anexo
Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal
"El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo.
La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución".
Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal
1. Son obligaciones de cada propietario:
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizació. (...).
• Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
2.- Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta ley".
Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9. "