Los pagos a cuenta en la compra de viviendas

Ante la reciente crisis del sector inmobiliario, algunos promotores han optado por utilizar nuevas técnicas de incentivo la venta de inmuebles. En concreto, el promotor se obliga mediante contrato privado posterior a la transmisión del inmueble, al pago de las cuotas de los 24 primeros meses del préstamo hipotecario firmado por el cliente para la adquisición del citado inmueble.

Ahora bien, ¿Qué tratamiento fiscal recibe esta praxis? ¿Es una opción ventajosa a nivel fiscal para ambas partes?

1- IRPF

La ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF, en adelante), dispone en su artículo 33 que son ganancias o pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente.

El pago a cuenta de las primeras 24 cuotas de hipoteca, ¿Constituye una ganancia patrimonial para el cliente?

En efecto. Las cuotas de hipoteca satisfechas por el promotor cubren el precio de la vivienda adquirida por el cliente, y en la medida en que se produce una rebaja en la deuda de éste último, nos encontramos ante una ganancia patrimonial sujeta a IRPF, que se integrará como renta general (art.45 de la LIRPF).

Por lo que refiere a la deducción por inversión en la vivienda habitual, en este caso por adquisición, será necesario que la renta calificada como ganancia patrimonial haya sido incorporada  previamente en el patrimonio del contribuyente. Es decir, que en el periodo impositivo en el que deba aplicarse la deducción, ya conste la ganancia patrimonial.

2- Impuesto sobre Sociedades e IVA

En el caso del promotor, sujeto pasivo de los citados impuestos, no goza de ventaja fiscal alguna dado que su efecto es neutro.

En el Impuesto sobre Sociedades, el pago realizado minorará el importe de la venta y, consecuentemente, la base imponible del impuesto será inferior.

Si atendemos al IVA, la base imponible se reducirá por cada pago de cuota hipotecaria, aunque ello no trae beneficio para la empresa al tratarse de un impuesto neutral.

3- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

En el ámbito de las sucesiones y donaciones, tan solo quedarán sujetos los incrementos de patrimonio obtenidos por personas físicas cuando su adquisición tenga carácter lucrativo.

Por otro lado, el Código Civil define la donación en su art.618 como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra que la acepta. Asimismo, la doctrina civilista señala como elementos esenciales de la donación:

El empobrecimiento del donante

El enriquecimiento del donatario.

La intención de hacer una liberalidad.

Éste último requisito ha sido tenido en cuenta en distintas ocasiones por el Tribunal Supremo(Sentencia de 22 de abril de 1967, Sentencia de 7 de diciembre de 1948, Sentencia de 2 de abril de 1928), para señalar la inexistencia de una donación.

En el caso que nos ocupa, ¿Existe por parte del promotor un “animus donandi” o intención de liberar?

La Dirección General de Tributos, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, considera el “animus donandi” como elemento indispensable de una liberalidad. El pago de las primeras cuotas de hipoteca, con carácter gratuito, por la entidad a favor de sus clientes, no parece tener la intención de beneficiar a éstos sino que probablemente responde a mecanismos comerciales de captación y conservación de clientela a que se ven forzadas las empresas en entornos de libre competencia.

En conclusión, a razón del Centro Directivo de Tributos, no parece razonable gravar la operación a través del Impuesto sobre Sucesiones, siendo éste el único beneficio fiscal para este tipo de operaciones.