Las indemnizaciones derivadas de los arrendamientos: tratamiento en el IVA

1- Introducción

En el marco de una relación jurídica de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, el cese o resolución contractual, que puede instarse tanto en sede del arrendatario como el propio arrendador, suele conllevar la obligación de abonar una indemnización por los daños y perjuicios causados a la otra parte. Ésta puede instrumentarse mediante el apoderamiento de la fianza depositada o bien, ejecutando el aval o demás garantías secundarias.

Si bien es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante), tan solo contempla la indemnización a percibir por el arrendatario en caso de expiración del arrendamiento por transcurso del término convencional (artículo 34), las cantidades que percibe el arrendador por cancelación anticipada del contrato o por compensación de daños y perjuicios causados también tiene la consideración de indemnización.

2- Impuesto sobre el Valor Añadido

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA, en adelante), establece en el punto primero, apartado tercero, del artículo 78, que no formarán parte de la base imponible las indemnizaciones que, por su naturaleza o función, no supongan una contraprestación o compensación de operaciones sujetas al IVA.

Así pues, para saber si se cumple o no el hecho imponible, es necesario examinar en cada caso a qué responde la indemnización, es decir, si tiene como objeto resarcir al perceptor por la pérdida de bienes o derechos de su patrimonio, o bien, retribuir las operaciones realizadas que constituyen el hecho imponible del IVA.

En base a lo expuesto, pueden darse dos tipos de indemnizaciones en el marco de los arrendamientos: La que satisface el arrendador al arrendatario por resolución del contrato y la que satisface el arrendatario al arrendador desistimiento unilateral del contrato. Puede parecer que ambas indemnizaciones responden a un mismo hecho y que, por tanto, deben recibir el mismo trato a nivel fiscal. Sin embargo, eso no es así.

La indemnización que satisface el arrendador al arrendatario por resolución del contrato, prevista en el artículo 34 de la LAU, supone una contraprestación a una operación sujeta a IVA, siempre que el arrendatario sea sujeto pasivo del impuesto, en la medida en que éste último renuncia a sus derechos. Por tanto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 78.3 de la LIVA, la indemnización formará parte de la base imponible del IVA.

En cuanto a la indemnización que debe satisfacer el arrendatario al arrendador por cancelación anticipada del contrato, no se produce al amparo de la doctrina tributaria, la misma circunstancia; eso es, una renuncia de derechos por parte del arrendador, el cual simplemente se ve obligado a promover la resolución del contrato ante el desistimiento unilateral del arrendatario. Por tanto, al no realizar el arrendador una operación sujeta a IVA, la indemnización percibida nunca tendrá la consideración de contraprestación, no formando parte de la base imponible de IVA.

3- Conclusiones

Las indemnizaciones que se perciban en el marco de un arrendamiento para uso distinto al de vivienda, tendrán distinta calificación en el IVA según supongan o no una contraprestación a una operación sujeta, como puede ser la renuncia de derechos.