La garantía de alquiler

1. Introducción

La Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad impulsó a principios del presente año el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG) cuyos objetivos principales era y son:

1. Hacer frente a los riesgos y problemas que pueden aparecer como consecuencia de alquilar una vivienda.
2. Modificar la situación actual de escasa operatividad de los mecanismos existentes para la defensa de los derechos que se originan para ambas partes como consecuencia del contrato de arrendamiento así como exigir el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de dicha relación contractual.
3. Revitalizar el mercado de alquiler. Es decir, aumentar el número de viviendas de alquiler que actualmente se encuentran/encontraban desocupadas como consecuencia de la apatía y miedo por parte tanto de los propietarios de las viviendas como de los futuros inquilinos.
4. Cumplir la actual ley de arrendamiento y los contratos de una manera más rápida, eficaz, sencilla y menos costosa.
5. En definitiva, eliminar barreras a ambas partes y de esta manera cada una de ellas consiga llevar a término sus intereses: para el propietario poner su vivienda en alquiler sin temor alguno y facilitar el acceso del inquilino a ésta.

Hasta la fecha de aparición de este plan, los problemas que surgían entre arrendador y arrendatario en virtud del contrato de alquiler debían solucionarse obligatoriamente y pueden solucionarse potestativamente a fecha de hoy, por la vía judicial que se caracteriza por ser lenta, costosa y complicada en determinadas circunstancias y que obliga a plantearse su protección práctica. Con la entrada en vigor del PNAG se intenta dar un giro de ciento ochenta grados a la situación existente en dicho momento y que los afectados por una controversia derivada de un contrato de alquiler tengan una respuesta efectiva y sin dilaciones.

El PNAG tiene previsto la apertura por todo el territorio nacional a lo largo de los tres próximos años (2006, 2007 y 2008) de 48 oficinas de Atención al Ciudadano cuyas funciones principales consistirán por un lado en asesorar, informar y entregar documentación tanto al ciudadano como al profesional homologado y por otro lado la recepción y gestión administrativa de las reclamaciones de los contratos de arrendamiento.

2. ¿En qué consiste la Garantía de Alquiler ?

La Garantía de Alquiler es el único impreso oficial del Plan Nacional de Alquiler Garantizado que asegura por escrito la cobertura práctica de los derechos de las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento.

Consiste en un sencillo trámite que implica simplemente adjuntar este impreso oficial como anexo al contrato de arrendamiento firmado por las partes y que garantiza además de lo señalado en el anterior párrafo que el consumidor y el usuario tienen pleno conocimiento de las condiciones de este servicio de interés general.

Las coberturas de la Garantía de Alquiler cubre todos los derechos del arrendador y del inquilino que se deriven de lo estipulado en el contrato de arrendamiento entre las que se pueden destacar las siguientes:

1. Pago y actualización de rentas.
2. Pago que corresponda por servicios y suministros.
3. Daños producidos por el mal uso del inmueble y de sus enseres.
4. Realización de obras no consentidas.
5. Cesión o subarriendo no consentido.
6. Renovación del aval bancario;
7. Recuperación inmediata del inmueble si se incumple el contrato.

El impreso de la Garantía de Alquiler puede adquirirse en cualquiera de los siguientes sitios:

• Agencias Inmobiliarias homologadas en el PNAG y que se pueden identificar por los Distintivos de Homologación (hasta el momento hay aproximadamente homologadas unas 1.200).
• Gestorías Administrativas, Administradores de Fincas, Despachos de Abogados o Asociaciones de Consumidores.
• Además se puede recibir el impreso en el domicilio del interesado a través de la línea de Atención al Ciudadano y al Profesional.

El coste del impreso de la Garantía de Alquiler y de todos los servicios que incluye es de 42,00 ( cuarenta y do) euros.

3. ¿Cómo funciona la Garantía de alquiler una vez han surgido las discrepancias, desavenencias o problemas?.

En el momento en que aparece el problema y alguna de las partes quiere hacer valer sus derechos, única y exclusivamente se tiene que tramitar la RECLAMACIÓN.

Puntos esenciales a tener en cuenta a la hora de tramitar la RECLAMACIÓN:

• Rellenar el impreso de reclamación.
• El impreso de reclamación se puede obtener directamente en el domicilio del interesado, sin coste alguno, a través del servicio telefónico de atención al ciudadano, en las oficinas de atención al ciudadano o bien en las asociaciones de consumidores que dispongan de él.
• Si se necesita ayuda para rellenar el impreso de reclamación ésta se puede solicitar a la línea de teléfono de atención al ciudadano y al profesional.
• No es necesario la intervención ni de abogado ni de procurador.
• No hay que desembolsar ninguna cantidad adicional.

Una vez que se ha interpuesto la reclamación pertinente será la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad como institución arbitral la encargada de abrir la FASE DE ENJUICIAMIENTO que se caracteriza por:

• No tener que desembolsar ninguna cantidad adicional.
• Ser celebrada por escrito.
• Tener una duración aproximada de un mes.
• En ella se analizarán las pruebas y documentos presentados por ambas partes (arrendador y arrendatario).
• Finalmente, la Corte dicta el laudo arbitral.
• A partir de este momento, el condenado tiene un plazo de 20 días para cumplir con lo dispuesto en el laudo.
• Si el condenado cumple dentro del período voluntario, los 20 días, el proceso finaliza.
• Si de lo contrario, el condenado no acata lo establecido en dicho laudo se procederá a la ejecución forzosa.
• El condenado con independencia de que cumpla o no en período voluntario, vendrá obligado a satisfacer 90 euros en concepto de costas y 55 euros en concepto de notificaciones administrativas.

La ejecución forzosa implica abrir una segunda etapa del procedimiento que es la de la FASE DE EJECUCIÓN :

• El órgano competente es el Juzgado de Primera Instancia: órgano que no vuelve a enjuiciar el caso por segunda vez. Únicamente se limitará a hacer cumplir el laudo arbitral previa verificación de los requisitos necesarios para tal efecto.
• Tiene una duración aproximada de dos meses.
• Es preceptiva la intervención de abogado y procurador.
• La Corte de Arbitraje proporciona y asume los costes de estos profesionales siempre y cuando se hubiera solicitado en el impreso de reclamación en aras de procurar la justicia más gratuita posible para el ciudadano y el profesional.

4. Conclusiones finales

Uno de los aspectos más relevantes del PNAG consiste en la intención de descargar a los juzgados y tribunales ordinarios de trabajo y permitir que sea la jurisdicción arbitral el órgano competente (según la Ley 60/2003, de Arbitraje) de resolver este tipo de conflicto y de esta manera agilizar la administración de justicia sin que ello suponga ningún coste adicional ni al erario público ni a los ciudadanos. Se calcula que aproximadamente ya han utilizado este mecanismo unos 12.000 propietarios así como unas 400 inmobiliarias.