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Boletín Económico Financiero Ref.603983 (01/06/2010)

 La doble venta

1- Introducción

El Código Civil Español regula en su artículo 1.473 el supuesto de hecho de la doble venta de bienes muebles o inmuebles. En concreto, establece que si la misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella, con buena fe si fuera mueble. En caso de ser un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad, consagrando el principio jurídico de “prior tempore, potior in iure”(primero en el tiempo, mejor en el derecho).  

2- Características fundamentales de la doble venta

Para que se produzca el fenómeno de la doble venta jurídica es necesario que concurran una serie de requisitos o presupuestos que describiremos brevemente.

  • La prioridad registral o “prior tempore, potior in iure”.

Tal y como se deduce del artículo 1.473 del CC y 34 de la Ley Hipotecaria, cuando se produzca la doble venta de un mismo inmueble a favor de personas distintas y en un momento temporal dispar, tendrá preferencia registral quien haya inscrito primero la propiedad en el correspondiente Registro de la Propiedad, todo ello en base al principio de inscripción registral. Para ello, asimismo, será fundamental probar la buena fe del tercero que inscribe.  

2.2. La Buena fe del adquirente. 

Cuando hablamos de buena fe no nos estamos refiriendo a la conducta del comprador o compradores, sino al conocimiento que los mismos pudieran tener de la doble venta llevada a cabo por el vendedor. Se trata de un requisito doctrinal, consagrado en las sentencias del Alto tribunal.

La buena fe en este caso viene relacionada con el principio hipotecario de “prior tempore, potior in iure”, es decir, el segundo comprador que haya inscrito primero la propiedad, únicamente quedará protegido registralmente cuando pueda probarse que ha actuado de buena fe, eso es, desconocimiento por completo la existencia de un contrato anterior. En caso de no ser así, se entenderá que la segunda compraventa es una simulación absoluta, carente de causa.

  • La persona del vendedor y el bien transmitido.

Debe mencionarse que en la figura de la doble venta jurídica, siempre estamos refiriéndonos a un único vendedor que transmite a personas distintas un mismo bien mueble o inmueble. Por tanto, debe haber unidad en estos dos elementos.

  • Falta de consumación de la primera venta.

Otro de los requisitos necesarios para que exista la doble venta jurídica, es que la primera venta no se haya consumado en el momento de producirse la segunda, todo ello en base a la teoría del título (contrato) y el modo o traditio (entrega del bien). Evidentemente, ello deberá ser objeto de prueba en los tribunales.

En el supuesto de que la primera venta se hubiese consumado, por pagar el comprador la totalidad del precio y haber recibido la posesión real del bien, no estaríamos ante una doble venta, sino ante una venta de cosa ajena o ante un contrato inexistente (el segundo) por faltar uno de los elementos esenciales para la validez de los contratos, como es el objeto.

Así pues, podemos deducir que en los casos en los que se produce la doble venta no media una gran distancia temporal entre ambas compraventas, dado que de contario, es fácil que nos encontremos ante una primera venta consumada.

  • Indemnización.

Obviamente, cuando se produce la doble venta se está menoscabando el derecho del primer adquirente, al quedar el bien en posesión y propiedad del segundo adquirente o tercero que ha actuado de buena fe. En su motivo, el vendedor deberá reparar los daños y perjuicios causados al primer adquirente, mediante el abono de una indemnización que, en cualquier caso, deberá ser fijada por el propio tribunal en base a los usos y costumbres.

3- Conclusiones

La figura de la doble venta jurídica, frecuentemente visionada en los tribunales, trae como presupuesto principal de hecho la buena fe registral del tercero adquirente, así como la falta de consumación de la primera compraventa.

 

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