Información obligatoria que debe suministrarse a la hora de comprar o arrendar una vivienda

1. Introducción

Actualmente la compraventa o arrendamiento de una vivienda supone una de las decisiones más importantes y de mayor trascendencia con la que nos debemos enfrentar. Es por ello que existe un conjunto de normas jurídicas que intentan regular, controlar y proteger a las partes que intervienen en este proceso tan decisivo.

2. Normativa aplicable

• Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
• Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
• Ley 57/1968, de 27 de Julio , reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
• Real Decreto 515/1989, Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento.
• Real Decreto 1945/1983, de 22 de Junio, regula las infracciones y sanciones en materia de defensa del consumidor.

En ningún momento hay que olvidar que determinadas Comunidades Autónomas estatutariamente han asumido plena competencia en virtud de sus respectivos Estatutos sobre la defensa de los consumidores y usuarios, por lo que determinada normativa estatal será de aplicación supletoria. Por ejemplo, el Real Decreto 515/1989 será de aplicación supletoria respecto de aquellas Comunidades Autónomas con plena competencia en materia de consumidores y usuarios salvo los artículos 3, apartado 2 y 10, que tendrán vigencia en todo el Estado en virtud de lo dispuesto en la regla 8ª del Artículo 149.1 de la Constitución Española.

La información que se debe adquirir para realizar un de estos negocios jurídicos es meramente preventiva y difiere según nos encontremos ante una compraventa empresarial o entre particulares o bien se trate de una adquisición en régimen cooperativo. Otro aspecto a tener en cuenta es el de si estamos hablando de viviendas terminadas, viviendas en construcción o simplemente se encuentran en proyección.

En el presente artículo nos centraremos única y exclusivamente en la VENTA y ARRENDAMIENTO EMPRESARIAL, es decir, aquellas ventas o arrendamientos que se realicen dentro del marco de una actividad empresarial o profesional y que van dirigidas a consumidores.

3. Venta Empresarial

El instrumento jurídico que se encuentra a disposición del consumidor para determinar cual es la información a suministrar por parte del vendedor o bien el arrendador según el caso en el que nos encontremos, es el Real Decreto 515/1989, de 21 de Abril, sobre Protección del Consumidor en cuanto a la información a suministrar en estos supuestos.

Los aspectos más importantes de este Real Decreto se pueden sintentizar en los siguientes grupos:

1. Propaganda, folletos y similares.
2. Información a disposición del público.
3. Requisitos del contrato.
4. Cláusulas prohibidas.
5. Artículos del Real Decreto 515/1989 de obligado cumplimiento para todo el territorio español.

3.1 Propaganda, folletos, dípticos, trípticos y documentos similares.

Toda la información que facilitan estos tipos de documentos para la oferta, promoción y publicidad de viviendas deberá ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de las mismas (Artículo 2 del R.D. 515/89) ya que no hay que olvidar que la normativa le otorga carácter vinculante. Ello quiere decir que este tipo de documentación tienen la misma fuerza obligatoria que el propio contrato, en su sentido más estricto, y que llegado el caso el comprador o arrendador podrá exigir el cumplimiento íntegro de lo establecido en esos documentos.

Los folletos utilizados para la publicidad deberán hacer mención como mínimo a los siguientes extremos:

• Fase en la que se encuentra la construcción: vivienda finalizada, en construcción o bien en proyecto.
• Datos sobre la ubicación de la misma.
• Descripción del edificio y de la vivienda: superficie útil, zonas comunes, servicios accesorios, memoria de calidad, etc.
• Datos identificativos del vendedor o arrendador: nombre o razón social, domicilio, C.I.F., datos registrales de la sociedad mercantil, representante de la misma, …
• Situación registral del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique la finca.
• Para el supuesto que la vivienda no se encuentre totalmente finalizada se hará constar en qué fase se encuentra y la fecha de entrega.
• Precio total de la venta que incluirá en todo caso los honorarios de Agente, el IVA, si corresponde, o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Forma de pago. Si se prevé que el pago estará aplazado deberá indicarse el tipo de interés aplicable, fechas de vencimiento, principal, intereses, medios admitidos para el pago de las cantidades aplazadas, …

3.2. Información a disposición del público y de las autoridades competentes

• Plano General del emplazamiento y de la vivienda, con descripción del trazado de las redes eléctricas, agua, gas, calefacción, garantía de las mismas y medidas de seguridad contra incendios.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones especiales y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencias.
• Copia de la licencia de obras y demás autorizaciones exigidas.
• Cédula urbanística.
• Licencia de primera ocupación.
• Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de Propietarios.
• Contratos de servicios y suministros de la comunidad, extracto de cuentas, información tributaria, etc.

3.3 Requisitos del contrato

Todo este tipo de documentos deben estar redactados con claridad y sencillez y deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes y en ningún momento puede inducir a error a sus destinatarios.

3.4 Cláusulas Prohibidas

• No indicar claramente u omitir datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual, condiciones de amortización, …ç
• Repercutir sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.
• Permitir al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado sin ser sometidas a la decisión del comprador.
• Aquellas que impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que, por Ley, corresponden al vendedor.
• Las que otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato.

A pesar de ello, en la práctica existe un desequilibrio a favor de la parte vendedora, ya que el comprador se ve obligado a aceptar clausulados redactados de antemano por la parte vendedora, en los que se impone una serie de condiciones y renuncias que en ningún momento han sido negociadas y que lo único que puede hacer el comprador es adherirse.

3.5 Artículos del Real Decreto 515/1989 de obligado cumplimiento para todo el territorio español.

La Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 515/1989 prevé que dos artículos, en concreto, el Artículo 3 apartado 2 y el Artículo 10 de ese mismo Real Decreto se aplicarán a nivel estatal con independencia de las atribuciones que cada Comunidad Autonómica pueden tener asumidas en virtud de sus Estatutos.

El primero de los artículos hace referencia a los datos necesarios para identificar la finca, sus servicios instalaciones, forma de adquisición, medios de pago, etc.

Y el último, Artículo 10, hace referencia a la forma en la que se deben redactar los contratos tanto de compraventa como de arrendamiento así como deben llevarse a cabo las posibles modificaciones que no se habían previsto originariamente.