Hipotecarse sin riesgos

1-Introducción

Podemos definir hipoteca inmobiliaria como el derecho real de garantía de una obligación dineraria que recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables, que permanecen en poder de su titular, y que faculta al titular de la hipoteca a enajenar el bien en cuestión en caso de incumplimiento de la obligación original.

2-Factores claves a tener en cuenta para hipotecarse

Para que la aventura de embarcarse en la compra de una vivienda se realice con los menores riesgos posibles se han de analizar los siguientes factores y claves.

- Información

El primer paso sería recabar toda la información posible sobre las condiciones del inmueble que queremos adquirir. Se debería ir al Registro para comprobar que la información sobre su propiedad es cierta, así como también conocer la legislación que nos protege. El futuro hipotecado debería saber cuál es la oferta que más le conviene. Se lleva a cabo comparando entre distintas ofertas de cuantas más entidades financieras posibles mejor.

- ¿Puede hacer frente a los pagos?

Otra de las claves importantes que se debe preguntar el futuro hipotecado es si podrá hacer frente a los pagos que conlleva. Se debe conocer la relación entre los ingresos y los gastos. La entidad financiera, para calcular la capacidad de pago, solicitará además de los ingresos del cliente el historial crediticio de éste con el fin de asegurarse de que no hay situaciones de impago, junto con la capacidad de generar recursos. Para conseguir buenas condiciones el cliente debería disponer de unos ahorros que asciendan al 20% del coste de la vivienda. A veces este hecho se convierte en un requisito indispensable para la mayoría de entidades.

- ¿Qué sucede si no se paga?

La siguiente clave que se pregunta el futuro hipotecado es qué situación se encontraría si no pudiera hacer frente al pago. La ley hipotecaria permite pactar que el préstamo se satisfaga solo con los bienes hipotecados sin alcanzar a los demás bienes del patrimonio del deudor. Esto es lo que se denomina dación en pago y solo se aplica cuando está pactado expresamente. Si ese pacto no existe, la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada que establece el Código Civil.

- La tasación

El prestamista exigirá que el inmueble sea tasado por una entidad debidamente habilitada para ello. La tasación no supone una garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo. El futuro deudor puede proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad a quien vaya a llevar a cabo la tasación. La tasación determina, junto con la capacidad de pago del cliente y el porcentaje de financiación, el importe del préstamo.

- El porcentaje de financiación

Por otro lado, las entidades financieras no concederán un porcentaje de financiación que supere el 80% del valor de tasación. Pero depende de otros factores como la política comercial de concesión de préstamos, la capacidad financiera del solicitante, etc.

- El plazo de amortización

En la elección del plazo de amortización se debe tener en cuenta que alargarlo mucho supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo puede implicar una carga financiera mensual excesiva. Por otra parte, realizar amortizaciones parciales para acortar el plazo puede suponer costes en comisiones y gastos.

- El tipo de interés

Otro factor importante a analizar es el tipo de interés que se fije para el préstamo. Este tipo de interés puede ser fijo o variable. El tipo de interés fijo es poco frecuente, el deudor no se verá perjudicado por las posibles subidas, ni se beneficiará de las bajadas ya que la cuota será siempre la misma. En este caso, con la aplicación de un tipo fijo no hay riesgo, pero sí que existe un coste, ya que las operaciones a tipo fijo se suelen llevar a cabo a tipos de interés más altos. Si el tipo de interés es variable, evolucionará en función de un índice que se acuerda como referencia, como por ejemplo el Euríbor. El riesgo existente del tipo variable se compensa por el menor precio (al inicio) del préstamo a dicho índice o tipo.

- Cláusulas suelo y techo

Uno de los factores que ha suscitado polémica es la existencia de cláusulas suelo y techo en algunos préstamos. Estas cláusulas limitan la variación del tipo de interés. En el caso de las clausulas techo, se limitan las subidas de interés. El posible beneficio es para el cliente ya que si el tipo de interés llega a superar dicho límite se aplicaría éste. En el caso de las cláusulas suelo se limitan las bajadas. En este caso cuando la aplicación del tipo pactado diera como resultado un tipo inferior a dicho suelo, se aplicaría éste y el resultante de la revisión. Esta última situación beneficia a la entidad, ya que se asegura unos ingresos mínimos en momentos de bajada de intereses.

- La Tasa Anual Equivalente

La Tasa Anual Equivalente (TAE) sirve para comparar préstamos con condiciones distintas y revela el coste de un producto financiero, ya que incluye el interés, los gastos y las comisiones bancarias teniendo en cuenta la periodicidad con la que se efectúen los pagos.

- Las comisiones y gastos

Otro factor clave a tener en cuenta son las comisiones y los gastos que comporta el préstamo hipotecario. Las comisiones son las cantidades distintas a los intereses que las entidades cobran por prestar sus servicios. Solo se podrán cobrar por servicios solicitados en firme o aceptados por un cliente siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. Las entidades deben informar de las comisiones por los servicios que vayan a prestar así como de los gastos que vayan a repercutirles.

3-Conclusiones

La sociedad española ha pasado de una época en la que hipotecarse era algo rutinario y automático a una nueva era en la que cada vez más se piensa en invertir en la compra de su vivienda. Esta inversión es una de las más transcendentes a lo largo de la vida y por ello hay que analizar todos los aspectos que vayan a afectarla.