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Boletín Económico Financiero Ref.538352 (01/01/2010)

El arrendamiento de empresa

1- Definición

El contrato de arrendamiento de empresa, también conocido como de industria o negocio, puede definirse como aquel por el cual, el titular de una empresa cede a otra empresa o empresario el uso o explotación de su empresa por tiempo determinado y mediante el abono de una contraprestación monetaria.

2- Regulación normativa

Se trata de un contrato atípico, eso es, no regulado específicamente en nuestro ordenamiento. En consecuencia, son las partes contratantes y, en su defecto, la normativa contenida en el Código Civil sobre obligaciones y contratos, quiénes forman el marco legal de referencia.

3-Finalidad

El objetivo de este contrato está constituido por la explotación de una empresa o unidad productiva, eso es, de una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo, previo cumplimiento de meras formalidades administrativas.

Es importante distinguir la empresa del local o inmueble que ocupa, aunque el arrendamiento de aquella presupone el de éste. Cuando la finalidad del arrendamiento sea el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, estaremos ante un arrendamiento de local de negocio en el que únicamente se cede el elemento inmobiliario.

4-Sistema de retribución

El precio que satisfaga en concepto de contraprestación debe ser determinado o determinable. Puede estar compuesto exclusivamente por una cuota fija, o bien, por una parte fija y otra de variable en función de los beneficios que obtenga el arrendatario (precio combinado).

En aquellos casos en los que la totalidad del precio esté determinado en base a una participación en los beneficios, no nos encontraremos ante un arrendamiento de empresa, sino ante una situación de aparcería industrial.

A diferencia de lo que sucede con los arrendamientos previstos en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en el arrendamiento de empresa no se establece la obligación de prestar fianza. Sin embargo, si que son frecuentes las cláusulas de estabilización o actualización de la renta.

5-Obligaciones de las partes

Obligaciones del arrendador

La obligación principal del arrendador consiste en entregar la empresa con todos sus elementos (local, marca, rótulos...), siendo necesario, a efectos del objeto contractual, realizar un inventario de los bienes y derechos que se ceden. Éstos, no tienen porque ser todos propiedad del arrendador, basta con que el mismo posea un derecho suficiente sobre los mismos que habilite ceder su poder de disposición.

Asimismo, el arrendador resulta obligado a colaborar con el arrendatario en todo aquello que sea necesario para la puesta en marcha de la explotación del negocio (traspaso licencia administrativa, contabilidad, informe, lista de clientes...).

En tercer lugar, debe garantizarse al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada; es decir, evitar que terceros perturben el derecho del arrendatario, incluido él mismo. Además, desde un punto de vista material, el arrendador debe hacerse cargo de la conservación de la empresa  mediante la asunción de cuantas reparaciones sean necesarias para mantenerla en buen estado.

En última instancia, decir que en supuestos en los que el arrendador ejerce su actividad en el mismo sector económico, suele establecerse la obligación de no competir con el arrendatario.

Obligaciones del arrendatario

La obligación principal del arrendatario consiste en satisfacer el precio pactado, eso es, pagar la renta.

En segundo lugar, el arrendatario está obligado a explotar el negocio en las condiciones pactadas, conservar el estado de las cosas que le fueron dadas (con el deterioro natural de las mismas) poniendo en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, las reparaciones que sean necesarias a tal fin. Asimismo, se permite que el arrendatario realice mejoras en la cosa arrendada, sin que pueda pedir indemnización alguna por ellas una vez finalizado el contrato. No obstante, podrá retirar las mismas siempre y cuando ello sea posible (no se vea perjudicada la integridad de los elementos).

En último lugar, el arrendatario viene obligado a devolver el objeto arrendado una vez que finalice o se resuelva el contrato.

6-Conclusiones

El contrato de arrendamiento de empresa diverge respecto el arrendamiento de local de negocio previsto en la LAU, en cuanto que se cede una unidad patrimonial con vida propia y no existe obligación de prestar fianza, entre otros.

 

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