Deducción por inversión en vivienda habitual cuando figuran terceros en la hipoteca

1- Introducción

La resolución del 24 de junio de 2010 de la Dirección General de Tributos ha determinado, mediante consulta vinculante, el modo de actuar de los sujetos que, por imposición de entidades bancarias o prestamistas, han de contratar una hipoteca para la adquisición de vivienda habitual junto con otros sujetos a la hora de aplicarse la deducción por inversión al presentar su declaración de la renta.

2- Marco jurídico

La deducción por inversión en vivienda habitual, recogida en los artículos 68.1, 70 y 78 de la LIRPF, determina que la misma se aplicará sobre las cantidades satisfechas en el periodo del que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya, o vaya a constituir, la residencia habitual. Además, continúa afirmando que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble.

3-Supuesto de hecho

En este caso se plantea la situación en la que a un sujeto, al solicitar la hipoteca para adquirir la vivienda de la que será titular al 100%, la entidad bancaria le concede el préstamo a él, como titular, y a sus dos hijos. Esto se produce por exigencia de la entidad bancaria que actúa tratando de asegurarse la devolución del préstamo.

La problemática planteada surge por emplear financiación ajena, consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios el sujeto que adquiere el total dominio de la vivienda y sus dos hijos. Por ello se entiende que, las cuotas de amortización y los gastos inherentes a su concesión y cancelación, se satisfacen por los tres sujetos a partes iguales.

Esta situación supone que el sujeto titular es prestatario en una tercera parte del préstamo. Por ello tendrá derecho a una deducción de una tercera parte  de las cuotas del préstamo satisfechas (entendiendo que las otras dos terceras partes no se destinan a la adquisición de la vivienda, pues son sus hijos los prestatarios). A pesar de que es el padre el que deposita en la cuenta vinculada al préstamo el importe total de la cuota, jurídicamente se entiende que se satisface tanto por él como por sus hijos a partes iguales.

4-Soluciones planteadas

La solución planteada por la Dirección General de Tributos es la siguiente: en primer lugar, cita la figura jurídica de la novación (descrita en el artículo 1.205 del Código Civil). La novación consiste en la sustitución del deudor, puede hacerse sin el consentimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.

Lógicamente, el hecho de que el sujeto titular ingrese mensualmente la totalidad de la cuantía necesaria para sufragar los gastos derivados de la hipoteca no supone su conversión en prestatario único, pero debería ser suficiente para que el acreedor lo consintiera.

En el caso en que no tenga lugar la novación, para que el titular pueda tener derecho a la deducción por la totalidad de las cantidades tendentes a satisfacer la deuda, deberá acreditar que sus dos hijos le entregaron en préstamo la totalidad de las dos terceras partes concedidas a ellos, pactando con los mismos el mismo tipo de interés que en su día fijó el banco y que se está devolviendo, atendiendo al pago de la parte de cuotas del préstamo correspondiente a sus hijos.

5-Conclusiones

A pesar de que la deducción por adquisición de vivienda corresponde al propietario de la misma, al figurar diversos titulares en la hipoteca el importe de la deducción se prorratea entre los titulares del crédito. Pese a esto, actualmente existen mecanismos por tal de que esta simulación pueda revertirse de tal modo que el verdadero titular de la vivienda goce de la totalidad del importe de la deducción por inversión en vivienda habitual.