Contrato de opción de compra

1.- Concepto

El contrato de opción de compra ha sido definido jurisprudencialmente como “un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, que concede al optante la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatorio durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de su derecho, durante el cual dicho optatorio se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída y que estaba supeditado en su efectividad al ejercicio de opción contenido, que no genera efectividad alguna hasta llevarse a cabo la compraventa”.

De dicha definición se desprende que los requisitos esenciales de este contrato son los siguientes:

•  Concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna de ésta.

•  Concesión de modo exclusivo.

•  Por plazo cierto.

•  Sin otra condición que la decisión del optante.

El contrato de opción de compra favorece al optante ya que durante un determinado plazo de tiempo gozará de una reserva sobre un bien en unas condiciones predeterminadas por las partes. Por dicha razón, lo usual para el concedente de la opción es exigir una contraprestación por la ventaja ofrecida al optante.

2.- Características

2.1.- Contrato preparatorio. Es un precontrato que puede llegar a producir la compraventa en el caso de ejercicio de la opción dentro del plazo previsto. El contrato de opción de compra no supone en ningún caso la transmisión de la cosa.

2.2.- Plazo.La opción debe tener un plazo de ejercicio. Lo normal es que las partes pacten su duración en la redacción del contrato de opción en caso contrario el mismo podrá ser fijado por los tribunales analizando en cada caso las circunstancias que concurren.

Es posible que la opción se encuentre sujeta al cumplimiento de una condición, por lo que la opción durará hasta que la misma se cumpla o se constante su imposibilidad.

2.3.-Intransmisibilidad. El concedente de la opción, mientras se encuentre vigente el derecho de opción, no puede hacer nada que pueda frustrar la efectividad del contrato, es decir, no podrá enajenar o gravar la cosa objeto de la opción, ni conceder una nueva opción. En caso contrario, deberá responder por los daños causado y dará lugar a la indemnización por daños y perjuicios ocasionados.

2.4.- Transmisión de la opción.El beneficiario de la opción tiene el derecho de transmitir en los mismos términos a un tercero su derecho de opción siempre y cuando no se haya pactado en contrato lo contrario.

2.5.- Inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario prevé que el contrato de opción de compra será inscribible siempre y cuando además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

•  Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

•  Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

•  Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

2.6.- Remuneración. El optante deberá abonar al concedente la remuneración fijada, si así se estipuló.

3.- Extinción del contrato