Cargos que pueden existir en la Comunidad de Propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal

1. El Presidente.

En el cargo de Presidente pueden recaer todos los demás: Vicepresidente, Administrador y Secretario.

Hay que destacar que sólo pueden ser Presidentes quienes ostentan la condición de comuneros, con independencia de su cuota de propiedad. La Ley de Propiedad Horizontal no permite que la comunidad esté representada por persona distinta al presidente, aunque esté autorizado por el mismo.
El plazo de duración de su ejercicio es de un año. No obstante, los Estatutos pueden establecer otro plazo distinto.

El plazo de duración de su ejercicio es de un año. No obstante, los Estatutos pueden establecer otro plazo distinto.

El Presidente puede ser apartado de su cargo, por la Junta, en cualquier momento, lo cual se llevará a cabo mediante el pertinente acuerdo aprobado siguiendo el mismo quórum de su elección.

1.1. Nombramiento

En lo que respecta a su nombramiento, éste debe hacerse por elección de los asistentes, a cuyo fin se exige el quórum ordinario de mayoría simple, o bien, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Si quien resultase elegido tuviera motivos para excusarse del ejercicio del cargo, deberá notificarlos, mediante un escrito que deberá presentar al Juez de Primera Instancia del domicilio de la Comunidad y en el plazo del mes siguiente, solicitándole que le releve con expresión de las razones en que se funda.

En la resolución que dicte, el Juez deberá designar también al comunero que sustituya al Presidente relevado, si es que se inclina por admitir su excusa; mientras, se procede a elegir a otro Presidente en el plazo que, de igual modo, deberá fijar el Juez en su resolución.

1.2. Competencias

La competencia del Presidente consiste en la representación legal de la comunidad.

2. El Vicepresidente.

Éste cargo puede dejarse descubierto.

Su nombramiento debe hacerse del mismo modo que el del Presidente y, de igual modo, para ser elegible se exige ser miembro de la Comunidad.

Las competencias del Vicepresidente alcanzan a la sustitución del Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste último.

Puede entenderse que su capacidad de sustitución del Presidente alcanza, incluso, en su competencia de representante legal de la Comunidad, si bien esta sustitución se llevará a efecto, exclusivamente, cuando se acrediten, realmente, los casos de ausencia, vacante o imposibilidad.

3. El Secretario.

Como ya hemos anticipado, la necesidad de cubrir este cargo no viene impuesta por la Ley, dado que no es obligatorio nombrar a alguien para que lo ejerza, de manera que puede asumir sus funciones el Presidente. Es también posible que el cargo de Secretario se desempeñe por el Administrador, aspecto éste que, en la práctica, ocurre con frecuencia.

La elección de la persona que ejercerá el cargo se realiza mediante el quórum ordinario de mayoría simple y entre sus competencias podemos destacar las siguientes:

Elaborar las certificaciones, respondiendo de su exactitud y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, y extender la diligencia en la notificación hecha a través del tablón de anuncios a que se refiere el artículo 9.1.h. de la Ley.
Recibir y dejar constancia de las notificaciones que corresponde hacer a los comuneros por disposición legal.
Redactar el acta de la Junta, subsanar sus errores y cerrarla dentro del plazo legal.
Enviar a los comuneros las notificaciones y comunicaciones pertinentes.
Custodiar los libros de actas y conservar, durante cinco años, la documentación comunitaria.
Hay que destacar que esta última obligación, establecida por la reforma de la Ley de 1999, se erige en una obligación un tanto gravosa, dado que es conveniente que quien ocupe el cargo de Secretario asuma una actitud diligente y, tan pronto como asuma sus nuevas funciones, deje constancia de toda y cada una de la documentación que reciba, a fin de que no pueda reprochársele el extravío o la ausencia de la documentación legal que debe llevar y evitar incurrir, de este modo, en causa de responsabilidad.

4. El Administrador.

No es éste un cargo que haya de proveerse forzosamente, dado que sus funciones pueden ser ejercitadas por el Presidente. No obstante, la creciente multiplicidad de las Comunidades y el desarrollo creciente del número de profesionales especializados en esta materia origina que su existencia triunfe en nuestros días.

Por lo demás, es el único órgano que puede ser ejercido por una persona que no tenga la condición de comunero, y ello a pesar de que pueda compatibilizar las funciones a las que viene obligado con las del cargo de Secretario (como explícitamente considera el apartado 6 del artículo 13 de la Ley).

De ser un Administrador externo a la Comunidad, deberá contar con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tan sólo están legalmente autorizados los Administradores de Fincas colegiados. Los abogados pueden ejercer si se colegian como Administradores.

Las competencias del Administrador se regulan en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien todas ellas tienen su proyección en el ámbito interno de la Comunidad y siempre dependiendo de la Junta de Propietarios, que podrá aumentar o disminuir las que dicho precepto estipula. En todo caso, la Junta no podrá otorgarle las competencias que corresponden exclusivamente al Presidente por disposición legal (éstas son indelegables).

El Administrador puede ser destituido por acuerdo de la Junta y con el mismo quórum con el que fue nombrado, aunque si se contrató un profesional habrá que remitirse a los términos del contrato.

El Administrador, por último, está sujeto a responsabilidad, siendo ésta proporcional a su cualificación, de modo que el administrador profesional soporta la responsabilidad que cabe exigir de su profesionalidad (colegiación, seguro de responsabilidad civil, etc.).