Reinversión en vivienda habitual en sociedad de gananciales

Supongamos una pareja casada en régimen de gananciales que va a vender su vivienda habitual, adquirida por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio. La vivienda transmitida se considera de carácter 100% privativo, por haber sido desembolsado el 100% del precio de la vivienda antes de la celebración del matrimonio. Consecuentemente, entendemos también que la ganancia obtenida en la venta de la vivienda es puramente privativa y no forma parte del régimen de gananciales.

Por otro lado, la pareja se plantea adquirir una nueva vivienda habitual en régimen de gananciales, ostentando cada uno de los cónyuges un 50% de titularidad en la vivienda. Es decir, no se ha acordado otro tipo de distribución en cuotas de la titularidad en virtud de diferentes proporciones de aportación por cada uno de los cónyuges (art. 1355 Código Civil), sino que se considera que cada uno de los cónyuges ha aportado el 50% del precio de la nueva vivienda.

En el caso planteado, se considera que el cónyuge que ha vendido la vivienda habitual no ha invertido el 100% de la ganancia obtenida para la adquisición de la nueva vivienda, sino que únicamente ha invertido la parte correspondiente al 50% del precio de la nueva vivienda adquirida que corresponde a su titularidad. Por lo tanto, la exención por reinversión (IRPF) únicamente será aplicable a la cuantía que del importe total obtenido en la venta de la vivienda privativa se corresponda con el 50% del precio de adquisición de la nueva vivienda.

Para poder aplicar la exención por reinversión en un porcentaje superior al 50%, o incluso al 100%, sería necesario que la titularidad de la nueva vivienda adquirida no fuese al 50% de cada cónyuge, sino que el cónyuge que obtuvo la ganancia patrimonial tuviese un porcentaje de titularidad superior, o incluso el 100% de la titularidad de la nueva vivienda (art. 1354 del Código Civil).