Reforma de la Ley hipotecaria

A finales del mes pasado se inició la recta final para completar los trámites parlamentarios necesarios para que la reforma de la Ley Hipotecaria entre en vigor el primer trimestre de 2007 sin que ésta tenga carácter retroactivo, es decir, tan sólo se aplicarán a las hipotecas de nueva constitución.

Novedades

Las principales novedades que están previstas que se introduzcan son las siguientes:

1. CANCELACIÓN ANTICIPADA.
   Se prevé que en los supuestos de amortización anticipada de hipotecas firmadas a tipos de interés variable, la comisión máxima se reducirá en un 0,5%, es decir, pasará del 1% actual al 0,5%.

   Hasta la fecha de hoy, en las hipotecas suscritas a tipo fijo, las entidades financieras tenían libertad de comisiones pero con la reforma tan sólo prevalecerá la comisión prevista en el contrato si existe un "perjuicio" para la entidad, de lo contrario se tendrá que rebajar la comisión al 0,5%. Ello quiere decir, que se podrá superar este umbral en aquellos supuestos en que los tipos de interés estén por encima del tipo al que se contrató la hipoteca en el momento de la cancelación del préstamo.

2. REDUCCIÓN DE LOS ARANCELES NOTARIALES Y REGISTRALES.
   Los Costes notariales y registrales relacionados con las cancelaciones, novaciones y subrogaciones de hipotecas se reducirán, lo que implicará que las bonificaciones se eleven hasta un 90% en todos los supuestos. El resultado práctico será que el tomador del seguro pase de pagar el 75% al 10%.

   Además, por lo que se refiere a los aranceles notariales, los documentos de cuantía que existen en las escrituras y que tienen un coste determinado y por un porcentaje de cada 1.000,00 euros se sustituyen por "documentos sin cuantía" que suponen una cantidad fija, con un mínimo de 90 euros, lo que supondrá una rebaja de los costes notariales para los titulares de hipotecas.

3. HIPOTECA INVERSA.
   Este producto tan sólo podrá ser suscrito por aquellos propietarios de vivienda habitual mayores de 65 años o dependientes, gracias a la cual podrán solicitar una hipoteca sobre su vivienda habitual, con el fin de obtener una renta complementaria a su pensión y que percibirán cada mes o con la periodicidad que las partes establezcan.

   Se prevé que aunque se agote la renta que aporta la entidad financiera en función del valor de tasación de la vivienda, el titular de esta hipoteca podrá seguir viviendo en su casa.

   Al fallecimiento del propietario de la vivienda hipotecada, los herederos tendrán dos posibilidades:

   1. Que la entidad bancaria ejecute la hipoteca, esto es, que los herederos vendan la vivienda.
   2. O bien, que los herederos paguen la deuda que ha generado la hipoteca inversa y recuperar el inmueble.

   La única garantía que tendrá el banco para recuperar el dinero es la hipoteca de la vivienda, pero nunca podrá ir contra cualquier otro bien de los herederos.

4. INFORMACIÓN Y TRANSPARENCIA.
   En cuanto a la información mínima que las entidades financieras estarán obligadas a ofrecer a los clientes a la hora de contratar una hipoteca se articulará a través de una Orden Ministerial, que está actualmente en proceso de negociación y que no tendrá rango de Ley.

   La orden de transparencia nace con la finalidad de que los tomadores de un nuevo préstamo hipotecario adopten su decisión en función de los riesgos reales, con más información, sin coste adicional, y para que puedan comparar con más criterio entre los diferentes productos de las diferentes entidades.

5. MÁS INDEPENDENCIA DE LAS TASADORAS.
   Estas entidades deberán elaborar un Reglamento Interno que evite los conflictos de interés. En él se establecerán, junto con otros extremos determinados por la entidad, las incompatibilidades de sus directivos y administradores.

   Las entidades de crédito que cuenten con servicios propios de tasación o encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de un mismo grupo deberán constituir una comisión técnica que vele por el cumplimiento del Reglamento Interno.

Critica

Finalmente y para concluir, señalar que desde algunos sectores se acusa de no aprovechar la reforma de la Ley Hipotecaria para proteger más a los consumidores y por no introducir un capítulo completo a las malas prácticas y condiciones "ilegales" que se aplican en muchos contratos bancarios, como la obligación de hacerse con servicios asociados obligatorios con la misma entidad, o bien a la publicidad engañosa que realizan las entidades bancarias que en muchos casos no recogen las condiciones completas de contratación para hacerse con un producto concreto.