Precio de la vivienda y mercado hipotecario

1-INTRODUCCIÓN

El precio de la vivienda subió en España un 140% entre 1997 y 2006 en términos reales (contando la inflación). Estos datos demuestran, según el Banco de España, que el actual ciclo expansivo del mercado de la vivienda, iniciado a mediados de los años 90, presenta una intensidad y una duración muy superiores al anterior periodo de expansión inmobiliaria (1985-1990), en el que el precio de los pisos se incrementó un 115%.

Los factores que han desencadenado este ciclo son la prolongada expansión de la economía española, los incrementos del empleo que han favorecido la creación de hogares, una coyuntura internacional favorable con tipos de interés históricamente muy bajos, el incremento de la población mayormente de origen extranjero y una propensión a la especulación inmobiliaria fruto de los factores mencionados.

Todo ello ha redundado en que los hogares disfruten de unas condiciones financieras holgadas, combinado con una gran flexibilidad de las entidades de crédito para ofrecer productos que facilitan el acceso a la vivienda, en un contexto continuista de bajos tipos de interés, aunque con incrementos moderados del Euribor (índice utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios que conceden las entidades financieras) en el último año y medio.

El espectacular encarecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años, más moderado en el 2006, ha incidido en el dinero que tienen que invertir las familias para acceder a una casa. En este sentido, el Banco de España señala que la compra de un inmueble suponía a finales de 2005 más de 6,5 años de la renta de una familia tipo, prácticamente el doble que en 1997, cuando requería 3,3 años.

2- SITUACIÓN ACTUAL Y PREVISIONES

Dos informes inmobiliarios publicados por los portales Idealista y Expocasa constatan caídas de precios en el primer trimestre del 2007. Idealista asegura que los precios de la vivienda usada se incrementaron un 0,5% en Barcelona y un 0,8% en Madrid, pero que bajaron en muchos distritos y municipios. Por otro lado, Expocasa explica que el precio de la vivienda bajó durante el primer trimestre del año en 66 de las 91 poblaciones españolas con más de 25.000 habitantes. Según Idealista.com, en algunos municipios y distritos se observan incluso descensos de precios. El informe apunta que estos aumentos en los principales mercados nacionales confirman la desaceleración de los precios de la vivienda usada en España.

Además, indica que este proceso se está produciendo con más rapidez de la esperada de modo que "si los incrementos registrados en el primer trimestre se mantuvieran el resto del año los precios ya estarían en el entorno del IPC, o incluso por debajo".

Asimismo, durante los primeros meses del año 2007 están apareciendo numerosos informes que alertan sobre un enfriamiento e incluso correcciones bruscas de los precios, ya que aseguran que el precio de la vivienda en España puede estar hasta un 30 % por encima de su valor real.

En esta línea, la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, organismo internacional que agrupa a una treintena de países desarrollados) constata que ahora la vivienda es el doble de cara que en 1998. También alerta de la deuda familiar y anuncia problemas si los precios crecen menos y se frena la construcción, además de acentuar la dificultad que tienen los sectores más desfavorecidos al acceso de la vivienda.

Para vencer esta dificultad, el informe recomienda "una mejor seguridad jurídica en las relaciones entre propietarios e inquilinos para contribuir a un uso más eficaz del parque de viviendas".
Las previsiones de la OCDE para este año hablan de una probable moderación de los precios en el mercado de la vivienda. Sin embargo, esta desaceleración también podría ir aparejada de un shock económico a consecuencia del freno del motor de la construcción en un horizonte marcado por una más que probable subida de los tipos de interés. La OCDE incluso habla en su informe económico de agotamiento del modelo de crecimiento español, excesivamente dependiente del sector del ladrillo.

Otros estudios son más alarmistas. La asesoría Forcadell y la Universitat de Barcelona señalan que los precios bajarán en España en torno a un 4% en 2007. El informe anuncia una inquietante tendencia para 2007: "Esperamos una reducción del precio de aproximadamente un 4%. No obstante, éste no será un año excepcional, pues es muy posible que el valor del mercado de las viviendas siga reduciéndose en los próximos ejercicios".

3- MERCADO HIPOTECARIO

Ante un contexto de subidas moderadas pero constantes del Euribor que ya sobrepasa el 4,20 %, la Asociación Hipotecaria Española (A.H.E.) pronostica una ralentización del mercado hipotecario este año como consecuencia del citado crecimiento.

Según la agrupación, "los tipos de interés de 2007 serán más altos que los correspondientes a 2001 (4,08%) y se aproximarán a los de 2000 (4,78%), que, por ahora, son los más elevados desde la introducción del euro".
Sin embargo, no prevé un gran frenazo, pues augura todavía un crecimiento de entre el 14 y el 18 por ciento, que elevará el volumen de hipotecas por encima del billón de euros por primera vez.

Los aumentos de 2007, sensiblemente inferiores al 23,5 por ciento que previsiblemente se verá en 2006, se producirán en un entorno de crecimientos de la economía y del empleo positivos, con tipos de interés hipotecarios más elevados y con incrementos del precio de la vivienda más moderados, por debajo de los dos dígitos y con una tendencia clara decreciente.

La AHE cree que con este escenario, el mercado hipotecario seguirá teniendo un comportamiento expansivo para atender a las necesidades de financiación de la vivienda, aunque con unas tasas de crecimiento cada vez más moderadas como consecuencia de una estabilización de la demanda residencial.

Junto a las previsiones para el próximo año, la Asociación ha hecho públicos los datos del mercado hipotecario hasta final de octubre, en los que se muestra que el negocio sigue manteniendo un ritmo muy fuerte, que "previsiblemente se prolongará hasta finales de año".
En los últimos doce meses, el saldo de hipotecas -incluidas las de empresas, hogares y Administraciones Públicas- creció un 24,25 por ciento, hasta 881.448 millones de euros.
Esa cifra, aun siendo todavía muy alta, mantiene la tendencia de moderación iniciada el pasado abril, que se refleja especialmente en el número de hipotecas nuevas firmadas, sobre todo para la adquisición de vivienda.