Los préstamos hipotecarios y el gobierno Zapatero

1- Introducción

Con el estallido de la crisis financiera actual y las consecuencias que se están derivando de la misma, parece que el legislador ha tomado nota de la imperiosa necesidad de blindar el sector financiero y, en especial sentido, proteger a los consumidores y usuarios que interactúan con el mismo, dado que está en juego no solo los intereses económicos sino también la estabilidad del sistema.

En este sentido, la ley 2/2009, de 31 de Marzo, se dispone a regular la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, así como los servicios de intermediación para la celebración de los mismos. Ello se debe a que en el ordenamiento español esta actividad no está reservada a las entidades de crédito que se encuentran bajo la órbita de control y supervisión del Banco de España, sino que cualquier tipo de empresa o persona física puede desarrollar la misma. ¿El motivo de ello? Porque no se produce ninguna captación de fondos reembolsables del público.

Así pues, hasta el momento, cualquier persona física o jurídica podía desarrollar este tipo de actividades con exclusivo sometimiento a la legislación general de protección de consumidores y usuarios, sin particulares exigencias en materia de transparencia y garantías por quienes contratan préstamos o crédito hipotecarios con las mismas.

2- Actividad de contratación de préstamos o créditos hipotecarios

Se establece la obligación de informar al consumidor o contratante sobre las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios hasta en tres situaciones de hecho: en la publicidad comercial, en los folletos informativos y en el momento previo a la celebración del contrato. El contenido en sí de la información hace referencia, principalmente, a los gastos totales reales inherentes al crédito, la tasa anual equivalente, comisiones y, sobretodo, el hecho de advertir, en su caso, que el instrumento u operación que pretende contraerse conlleva un  riesgo especial.

Asimismo, se imponen deberes específicos para los registradores, los cuales deberán denegar la inscripción de escrituras públicas de préstamo o crédito hipotecario que incumplan la presente ley. Con anterioridad, los notarios deberán informar al consumidor del alcance y valor de las obligaciones que asume.

3- Actividad de intermediación en la celebración de préstamos o créditos hipotecarios

Al igual que sucede con la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, se exige que las empresas dedicadas a la intermediación sean transparentes en cuanto a sus funciones, condiciones, gastos incluidos y, sobretodo en lo relativo a su identificación como sociedad.

Por otro lado, se establecen una serie de obligaciones adicionales para estas empresas, tales como el hecho de ofrecer al cliente el producto que más se ajuste a su demanda o la prohibición de percibir el precio o fondos que constituyen el contrato principal. Asimismo, cuando trabajen en exclusiva para una o varias entidades no podrán recibir ningún tipo de retribución por parte de los clientes.

4- Normas comunes a ambas actividades

En primer lugar, se impone la obligatoriedad de inscripción de este tipo de empresas en el registro público creado al efecto que, en base al alcance de sus operaciones, será el estatal o el autonómico.

Con carácter previo a su inscripción, deberán contratar un seguro de responsabilidad civil con una entidad autorizada o aval bancario que cubra las responsabilidades en las que pudieran incurrir frente a los consumidores perjudicados.

Tal y como ya se ha comentado, se establecen obligaciones de transparencia tanto en lo relativo a la contratación como en los precios, correspondiendo a las mismas empresas la carga de la prueba judicial del cumplimiento de dichas obligaciones.

Por último, es necesario mencionar el carácter imperativo de la ley; es decir, los derechos otorgados por la misma son irrenunciables, siendo nulos cuantos pactos o disposiciones se hicieren en contra. .