Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

1- Introducción

El martes 27 de Octubre de 2009 fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la esperada Ley 11/2009, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI, en adelante).

Esta ley ha llegado en forma de antídoto para los inversores habituales del sector inmobiliario, ahora en crisis. Proporcionando un nuevo sistema de inversión caracterizado por la liquidez, la seguridad y, sobretodo, un atractivo régimen fiscal inspirado en los tradicionales REITS ( Real Estate Investment Trusts) de otros países, cuyo eje gira entorno a la idea de no tributación social y tributación efectiva en sede del socio.

2-Características básicas del régimen fiscal especial

Las SOCIMI pueden acogerse al régimen fiscal especial previsto a su efecto, siempre y cuando, cumplan con una serie de requisitos. Entre ellos, merece la pena destacar que su activo debe estar formado, al menos en un 80 por ciento, por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados. Asimismo, se requiere que la principal fuente de ingresos de estas entidades provenga del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la posterior venta de inmuebles tras un periodo mínimo de alquiler o de las rentas procedentes de la participación en entidades de similares características.

El tipo de tributación de estas sociedades será del 18% para los dividendos distribuidos con cargo a reservas y/o beneficios de un ejercicio en el que hubiese sido de aplicación el régimen fiscal especial, siempre que no se trate de rentas sujetas al tipo de gravamen general de acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 9 de la Ley 11/2009.

Por lo que refiere al devengo del impuesto, éste se producirá el día del acuerdo de la junta general accionistas de distribución de beneficios y/o reservas en los que fue de aplicación el régimen fiscal especial. De forma paralela, y con independencia de la distribución o no de resultado, el impuesto se devengará el último día del periodo impositivo para las rentas sujetas al tipo general de gravamen, así como cuando la sociedad haya obtenido pérdidas, no haya beneficio repartible o disponga de reservas de forma diferente a su distribución.

La opción por el citado régimen fiscal deberá ser adoptado por la junta general de accionistas y comunicado a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria antes de los tres meses previstos a la conclusión del periodo impositivo.

En última instancia, es importante destacar que los dividendos distribuidos por la sociedad no estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, cualquiera que sea la naturaleza del socio que los perciba.

3.- Tributación en sede del socio

Debemos distinguir los rendimientos procedentes de la participación en fondos propios de estas entidades, eso es, los dividendos, y las ganancias o pérdidas patrimoniales que puedan generarse por la transmisión de la participación en el capital de las mismas.

En lo que concierne a los dividendos, es necesario distinguir según la naturaleza del perceptor. Así pues, podemos decir que los dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra del 18%, siempre que el sujeto pasivo tribute a un tipo superior, en cuyo defecto se aplicará este último.

Por lo que refiere a la transmisión de la participación social, también es preciso distinguir en función de la condición del transmitente o perceptor.

Así pues, cuando el transmitente sea una sociedad general del Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de sociedad extranjera, podrá aplicarse la deducción por doble imposición interna de dividendos y plusvalías del artículo 30.5 sobre la parte de plusvalía que corresponda, en su caso, con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen. La otra parte de plusvalía, correspondiente a beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas que estarían sujetas al tipo del 18%, deberá multiplicarse por 100/82, siéndole de aplicación la deducción del 18% en la cuota íntegra, a menos que el tipo de gravamen del sujeto pasivo sea inferior, en cuyo caso prevalecerá este último.

Cuando el transmitente sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la ganancia patrimonial estará exenta con el límite de la diferencia positiva entre el resultado de multiplicar el 10 por ciento del valor de adquisición por el número de años de tenencia de la participación en los que la entidad ha aplicado este régimen fiscal especial, y el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el tiempo de tenencia de la participación transmitida.
En caso de pérdida patrimonial, solo se computará la parte que exceda del importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el año anterior a la transmisión de la participación.

4-Conclusiones

Las SOCIMI se configuran como un nuevo instrumento de inversión en el mercado inmobiliario y, más concretamente, en el mercado del alquiler. La combinación de un régimen sustantivo y un régimen fiscal especial, facilita el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, ofreciéndoles una rentabilidad estable con la distribución obligatoria de dividendos y un régimen fiscal atractivo para las rentas del ahorro.