La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial en el sector inmobiliario

1- Introducción

La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial, en los supuestos de entidades que se dedican a la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, ha de cumplir con una serie de requisitos “extra” para incluirse dentro del supuesto de no sujeción relativo a la “transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial”.

2- Configuración de la no sujeción de la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial

La transmisión de la totalidad de los activos empresariales es aquella operación a través de la cual un empresario o profesional transmite la totalidad de su patrimonio empresarial, lo que incluye todos y cada uno de los elementos materiales necesarios para la explotación del negocio (infraestructuras, maquinaria, sistemas informáticos…), a cambio de un precio.

De acuerdo con el artículo 7 de la Ley de IVA, no se encuentran sujetas al impuesto las operaciones de transmisión de elementos que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan una unidad económica capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios.

La citada no sujeción es aplicable, en principio, a todos los empresarios o profesionales. De todos modos, la duda surge con aquellos que se dedican a la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

3- Jurisprudencia

La Sentencia de 23 de marzo de 2004 del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias (ratificada recientemente por el Tribunal Supremo) ha manifestado que, de acuerdo con el caso de autos, aun cuando la parte vendedora litigante transmitió la totalidad de los bienes que configuraban su patrimonio empresarial (varios inmuebles), no es de aplicación la no sujeción a IVA debido a que dicha transmisión no es requisito suficiente para que opere el citado incentivo fiscal. Los argumentos del Tribunal se basaron en que:

• La empresa no se extinguía tras la operación.
• Lo que realmente se daba era una venta de inmuebles encubierta y no una operación de liquidación.
• Legalmente no se establece específicamente la no sujeción para aquellos supuestos de transmisiones de inmuebles entre empresas del sector inmobiliario.

Por otro lado, el Tribunal Supremo concluye declarando que la transmisión de unos inmuebles, aun cuando constituyen el restante patrimonio empresarial, no puede tener la consideración de establecimiento mercantil o parte autónoma de una empresa capaz de desarrollar por sí misma una actividad económica autónoma. Por ello, la no sujeción dejaría de operar.

4-Conclusiones

Por todo lo expuesto, en aquellos supuestos en que una operación comprende unos inmuebles que constituyen el restante patrimonio del empresario o profesional dedicado a la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, debemos entender que no se está transmitiendo un establecimiento mercantil o una parte de un empresa capaz de desarrollar una actividad económica autónoma, sino una mera cesión de bienes. Por ello, no operaría la no sujeción a IVA.

Este criterio tiene su justificación en el hecho de que la sujeción a IVA de operaciones realizadas por particulares relativas a urbanización de terrenos, promoción… responde al principio de neutralidad de dicho impuesto, dentro de un procedimiento de producción de edificaciones. Por este motivo, la no sujeción supondría, en estos supuestos, la eliminación del derecho a deducir el IVA soportado y, consecuentemente, se rompería la cadena de deducciones, provocando que el IVA pasara a ser un mayor coste del bien.