La Junta de Propietarios según la Ley (reformada) de Propiedad Horizontal

1. Adopción de Acuerdos.

La Junta de Propietarios, órgano soberano de la Comunidad, puede decidir sobre cualquier asunto que sea de su competencia.

Con todo, el acuerdo correspondiente ha de aprobarse con el respaldo de una determinada parte de los votos es lo que se llama "quórum"), que varía, de igual modo, según la Junta se celebre en primera o segunda convocatoria.

El quórum de asistencia para que quede válidamente constituida la Junta de Propietarios es el siguiente:

En 1ª convocatoria: Presencia de la mayoría de comuneros que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

En 2ª convocatoria: Cualquier número de copropietarios o cuotas.

Por otra parte, para la válida aprobación de la toma de acuerdos (recordando que los comuneros que sean deudores de la Comunidad no pueden votar, en cuyo caso no se computa su coeficiente para fijar la base del quórum), podemos establecer la siguiente clasificación:

1º. Acuerdos que exigen unanimidad:

La unanimidad exige que todos los vecinos voten a favor del asunto propuesto.

Nos referimos a aquellos acuerdos que supongan la modificación o la aprobación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos, supuesto dentro del cual debe entenderse comprendida toda aquella actuación que altere, de hecho, la situación material de los elementos comunes y cuya trascendencia origina que aparezcan implícitamente amparados por el Título Constitutivo, como puedan ser la cubierta, la estructura, etc.

No obstante, la regla 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece este quórum, lo flexibiliza, en cierto modo, prescindiendo de la unanimidad, al exigir, solamente, los 3/5, cuando las actuaciones se emprenden sobre servicios comunes de interés general y la de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación cuando la realización de las obras o el establecimiento de nuevos servicios tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas.

2º. Acuerdos que exigen mayoría cualificada:

a) La constitución de servidumbres requeridas por la creación de los servicios comunes de interés general (apartado c del artículo 9 y regla 1ª del artículo 17, quórum de 3/5).

b) El establecimiento o la supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos (regla 1ª del artículo 17, quórum de 3/5).

c) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (regla 1ª del artículo 17, quórum de 3/5).

Con relación al cómputo del quórum de los tres apartados anteriores se debe calcular el total de comuneros y de coeficientes, hayan asistido o no a la junta y sea cual sea la convocatoria en que ésta se celebre.

Además, también en estos tres casos, la ley admite que se entienda que votan favorablemente los comuneros que, aunque no hubieran asistido, hubiesen sido citados legalmente a la junta, siempre que se les notifique el acuerdo en la forma que indica el apartado h del artículo 9 y dejen pasar un plazo de 30 días sin manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de Secretario.

d) La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los nuevos servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos o colectivos (regla 2ª del artículo 17, quórum de 1/3 sobre el número total y sobre el total de cuotas).

e) Las innovaciones por nuevas instalaciones, servicios o mejoras que hicieran inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de algún propietario (apartado 3 del artículo 11, además del quórum normal exige el consentimiento del comunero afectado).

3º. Acuerdos que requieren mayoría simple:

Son todos los demás no comprendidos en los apartados anteriores, los cuales deben sujetarse al siguiente quórum:

a) En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

b) En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

2.- Acta de la Junta.

Los acuerdos de la Junta, conforme al artículo 19 de la Ley, habrán de transcribirse a un LIBRO DE ACTAS, el cual será debidamente diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que dispone el artículo 415 d) del Reglamento Hipotecario.

Su función principal es probatoria: evitar cualquier tipo de duda o discrepancia sobre el contenido de los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios, que así quedan reflejados por escrito y con todas las garantías de su exactitud. Y ello tanto en juicio como fuera de él.

El contenido mínimo del acta de la Junta, establecido en el apartado 2 del artículo 19 de la Ley, es el siguiente:

1º. Fecha y lugar de su celebración.

2º. Autor de la convocatoria.

3º. Carácter ordinario o extraordinario, así como las indicaciones pertinentes sobre si se celebró en primera o segunda convocatoria.

4º. Relación de todos los asistentes, con la mención de sus cargos, así como de los propietarios representados, con expresión de sus cuotas, y también de los comuneros deudores de la Comunidad que estuvieran privados por ello de su derecho de voto.

5º. El orden del día o relación de asuntos que van a tratarse y, en su caso, votarse.

6ª. Los acuerdos aprobados, con expresión del nombre y la cuota de los votantes, tanto a favor, como en contra, siempre que estas menciones fuesen relevantes para la validez del acuerdo.

7º. La constancia o expresa mención de quien haya solicitado salvar el voto, por haber votado en contra de un acuerdo y se proponga impugnarlo judicialmente (extremo éste establecido en el apartado 2 del artículo 18).

El acta deberá cerrarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley, con las firmas del Presidente y del Secretario, de manera que deberá redactarse bien al terminar la reunión, o bien dentro de los diez días naturales siguientes a la misma.

Téngase presente, a este respecto, que el acta debe ser notificada a todos los propietarios, tanto asistentes como ausentes, notificación que se practicará en la forma indicada en el apartado h del artículo 9.

También contempla el apartado 3 artículo 19 de la Ley la posibilidad de proceder a la subsanación de los defectos o errores del acta, siempre que en ella se exprese, correctamente y de modo inequívoco, la fecha y el lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados), los acuerdos adoptados, con expresa anotación de los votos que se hayan emitido, tanto a favor como en contra, así como las cuotas de participación que respalden a cada uno, y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. La subsanación, de ser procedente, deberá efectuarse antes de la siguiente Junta, que deberá ratificar la subsanación.

El Secretario custodiará los libros de actas, y deberá conservar durante cinco años toda la documentación relevante de las reuniones.

Por lo demás,

Los acuerdos válidamente aprobados en Junta de Propietarios, salvo que la Ley dispusiera lo contrario, son ejecutivos.