La hipoteca en la compra de vivienda

1. INTRODUCCIÓN

Hoy en día, la compraventa de la vivienda y su financiación a través de una hipoteca ha adquirido relevancia social como consecuencia de la difusión de su uso como medio más extendido para garantizar la devolución de los préstamos a través de los cuales los ciudadanos financian la adquisición de sus viviendas. El endeudamiento de la población española va en aumento, por lo que es importante conseguir una adecuada información ante este fenómeno para conocer los derechos y obligaciones y llegar así a optimizar las posibilidades de su elección con la máxima protección jurídica.

2. LA HIPOTECA

Si se va a adquirir una vivienda y se necesita financiación se puede recurrir a la solicitud de una hipoteca. Una hipoteca es un crédito bancario utilizado para el financiamiento de la adquisición de un inmueble. Las entidades bancarias, para las viviendas conceden como capital el 80 % del valor de la tasación del inmueble que se quiere adquirir.

La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital, si no se devuelve el crédito hipotecario, la entidad bancaria, a través de un procedimiento judicial, podrá solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública para cobrarse el crédito. La hipoteca se formaliza en escritura pública otorgada ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos (Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados)

Cuando se adquiere la vivienda, puede que ésta ya estuviese gravada con una hipoteca con anterioridad. En estos casos se podrá optar por renegociar las condiciones del crédito con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad financiera (subrogación)

3. TÉRMINOS PARA FAMILIARIZARSE CON LAS HIPOTECAS

• Cuantía: Es el importe máximo del crédito hipotecario.
• Cuota: Es la cantidad que debe satisfacerse periódicamente.

• El tipo de interés, que puede ser:

  • Fijo: La cuota a pagar se mantiene constante durante el tiempo que dura el crédito, lo que permite conocer con exactitud el importe que se va a satisfacer hasta la extinción del crédito. Por contraprestación, no podremos beneficiarnos de si se produce una bajada de los tipos de interés en el mercado.
  • Variable: La cuota a pagar varía periódicamente en función del indicador elegido (pj, el TAE (Tasa anual equivalente: Es el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. Constituye lo que se pagará por el préstamo)
  • Mixto: Supone una combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto variable.

Entre otros, los gastos que se deben pagar cuando se constituye un préstamo hipotecario son los siguientes:

• · La comisión de apertura de la hipoteca: Se abona a la firma la escritura, y es variable en función de la entidad financiera.
• · Los derivados de la solicitud del préstamo como, por ejemplo, son los gastos de la tasación de la vivienda y la nota simple del Registro de la Propiedad si se trata de viviendas de segunda mano.
• · Los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad: La cantidad a satisfacer depende del capital garantizado.
• · Algunas entidades bancarias aconsejan que se contrate un seguro de vida para la concesión del préstamo.
• · El impuesto sobre actos jurídicos documentados: Se abona siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible y con cuantía económica.
• · Los gastos de gestión se abonan también a la firma de la escritura y su carácter es voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad bancaria y las tarifas son muy variables.

Todos estos gastos irán debidamente justificados con factura.
Podrán deducirse en la declaración de la renta en la medida que formen parte de la base de deducción. Así los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente: ITPAJD, IVA, gastos de notaría y registro, los gastos de agencia, los costes de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios serán deducibles en la declaración de la renta (IRPF) por adquisición de vivienda habitual con sus límites correspondientes.