Obligatoriedad de la fianza
1.- Obligatoriedad de la fianza.
En algunas ocasiones, porque el arrendatario es un conocido o bien porque no dispone de dinero para hacer frente a la fianza, se hace constar en el propio contrato que no se hace entrega de la misma. Pero en toda celebración de un contrato de arrendamiento de un inmueble es obligatorio que el arrendatario ponga a disposición del arrendador la fianza prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta manera, cuando el contrato de arrendamiento se trate de la vivienda habitual, la fianza que se deberá exigir equivale a un mes de renta y en caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda la fianza que deberá depositarse es la equivalente a dos meses de renta.
Toda vez que la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula la obligatoriedad de la fianza, los pactos que se establezcan entre particulares y que sean contrarios a lo previsto en la normativa no serán válidos. Ello no quiere decir que el contrato de arrendamiento sea nulo, sino que única y exclusivamente, la cláusula relativa a la fianza será nula.Siendo el resto del contrato perfectamente válido y encontrándose vigente desde la firma del mismo.
Si nos encontramos ante la situación de no tener fianza, sería conveniente comunicar al arrendador, el extremo de la obligatoriedad de constante referencia y buscar la mejor manera de solucionarlo. Puede aprovecharse la fecha de vencimiento del contrato para exponer al arrendador, que es un buen momento, para revisar aquellas cláusulas contractuales que sean incorrectas y, otorgarle un plazo razonable para que el arrendador pueda constituir la fianza.
2.- Depósito de la fianza.
La Disposición Adicional Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas que se encuentran sujetos a la Ley, depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica o el Ente Público competente.
Para ello, se deberá acudir a la normativa autonómica para poder determinar el organismo oficial ante el cual se tiene que realizar el depósito así como el plazo que tiene el arrendador para realizarlo ( Ej: Comunidad de Madrid - 30 días hábiles; Cataluña - 2 meses; Comunidad Valenciana - 15 días hábiles).
En el momento de realizar el depósito de la fianza se deberá aportar la siguiente documentación:
• Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
• Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
• Fotocopia del D.N.I., si es persona física, o del C.I.F., si es persona jurídica el arrendador.
3.- Actualización.
Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la fianza no podrá actualizarse. Pero si el contrato se prorroga, el arrendador podrá exigir al arrendatario que la fianza se incremente de conformidad a lo pactado. En caso de falta de pacto específico, se actualizará conforme a lo previsto para la actualización de la renta.
4.- Devolución.
A la finalización del contrato de arrendamiento, la Administración depositaria deberá restituir la misma cantidad que inicialmente recibió con independencia de la cantidad que el arrendador tenga que devolver al arrendatario.
Transcurrido un mes desde la finalización del contrato sin que la fianza haya sido restituida al arrendatario, aquella devengará el interés legal correspondiente hasta el pago de las misma.
El arrendatario no podrá dirigirse a la Administración para la devolución de la cantidad que en su día entregó al arrendador en concepto de fianza, esto sólo puede hacerlo el arrendador.
5.- Recomendación.
Toda vez que prácticamente todas las Comunidades Autónomas han regulado sobre el depósito de esta fianza, sería conveniente acudir a la Consejería competente en materia de vivienda para solicitar una información más ajustada a cada Comunidad Autónoma. Y de esta manera no incurrir en alguna de las infracciones que se contemplan en las normativas autonómicas y evitarnos de esta manera, la imposición de multas y recargos sobre el importe de las fianzas.