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La dación en pago en la ley de segunda oportunidad

A principios de 2015, el Gobierno modificó la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Fue la conocida entonces como “ley de la segunda oportunidad”.

Añadía un paquete de medidas que daban la posibilidad, entre otras, de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago. Para ello, el afectado debía cumplir unos requisitos. Entre ellos, ser deudor de buena fe (que su insolvencia no fuera voluntaria o fruto de un engaño), que no tuviera ninguna sentencia firme en los 10 años anteriores por delitos contra organismos como Hacienda o la Seguridad Social, contra el patrimonio, los derechos de los trabajadores... Y que hubiera intentado llegar, sin éxito, a acuerdos extrajudiciales. La dación en pago es la entrega de un bien inmueble, y en contrapartida cancelar una deuda pendiente de pago con la entidad financiera. Es una alternativa a la ejecución hipotecaria.

Con la figura jurídica de la dación en pago, el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca. En el fondo, la dación en pago supone cancelar el préstamo hipotecario, en lugar de con dinero en efectivo, con el propio bien inmueble que servía de garantía.

Se exige que todos los miembros de la unidad familiar y otros codeudores carezcan de rentas derivadas del trabajo, así como de otros bienes suficientes para hacer frente a la deuda, y también que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos de la unidad familiar y codeudores.

Además de estos requisitos, se establece otro límite cuantitativo que va en función del precio de adquisición del inmueble, que no debe superar esta escala:

  • 200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes
  • 180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
  • 150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
  • 120.000€ para municipios de menos de 100.000 habitantes.

El préstamo o crédito con garantía hipotecaria debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma.

El doble límite establecido por los requisitos para considerar que el deudor se encuentra en situación de exclusión y por el precio de adquisición del inmueble limitará de forma más que considerable la aplicación de esta norma y dejará sin ningún tipo de protección a muchos hipotecados con situaciones verdaderamente complicadas y merecedoras de algún tipo de apoyo.

Como suele ser habitual en las modificaciones que influyen en los deudores con problemas, sigue siendo demasiado limitada y fragmentaria, a la espera de una necesaria reforma estructural de la normativa hipotecaria que modernice los derechos y deberes de clientes y bancos.

Revista jurídica y financiera Ref.712560 (10/02/2016)
 

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