La Comunidad de Bienes y la Propiedad Horizontal

1- Introducción

La Comunidad de Bienes y la Propiedad Horizontal son dos figuras jurídicas distintas pero que al mismo tiempo presentan algunas similitudes.

2 - Concepto, normativa aplicable y diferencias

La Comunidad de Bienes se encuentra regulada en los arts. 392 y siguientes del Código Civil. Por otro lado, la Propiedad Horizontal se encuentra en el art. 396 del Código Civil y desarrollada en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Se entiende que existe:

- Comunidad de Bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.


-Propiedad de Horizontal, cuando en los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública sean objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Ambas figuras jurídicas presentan una serie de diferencias:

DIFERENCIAS
COMUNIDAD DE BIENES	PROPIEDAD HORIZONTAL
Todos los sujetos tienen, de forma simultánea, un mismo derecho real sobre una cosa o pluralidad de cosas.	Varios sujetos son titulares, de forma simultánea, de un derecho de propiedad. Este derecho de propiedad alcanza a bienes privativos (susceptibles de aprovechamiento independiente) y a los bienes comunes del edificio y de la urbanización (aquellos necesarios para el uso y disfrute de estos bienes).
El derecho que pertenece pro indiviso a varias personas puede ser el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real.	Solo cabe el derecho de propiedad y copropiedad.
La cuota es la porción ideal que corresponde a cada comunero. La cuota determina el uso, disfrute y disposición de la cosa común de cada uno, así como las cargas y la incidencia del voto de cada comunero. En caso que los comuneros no hubieran pactado la proporción de la cuota, existe una presunción iuris tantum de igualdad de las cuotas entre los comuneros.	La cuota debe encontrarse recogida en el título constitutivo sin establecerse en función de la porción del derecho que cada sujeto tenga sobre la cosa. La cuota determinará el valor del voto en la toma de decisiones y la participación de cada propietario en el pago de las contribuciones comunes.

 

Por último, cabe saber que ambas figuras carecen de personalidad jurídica.

3- Constitución

Por lo que hace a las Comunidades de Bienes, pueden ser originadas por establecimiento directo de la Ley o mediante negocio o pacto entre dos o más sujetos que acuerden crear la comunidad.

Por otro lado, la Propiedad Horizontal podrá constituirse mediante negocio jurídico:

-Cuando el propietario de un bien inmueble con pisos y locales separados y elementos comunes decida establecer un régimen de Propiedad Horizontal.


-Cuando una comunidad de propietarios de un bien inmueble con pisos y locales acuerde establecer una Propiedad Horizontal.


-Cuando copropietarios de un bien inmueble que sea objeto de una copropiedad acuerden dividir la cosa común conforme a lo establecido en el segundo párrafo del art. 401 del Código Civil.

4 - Derechos y obligaciones

En el Código Civil se establecen los siguientes derechos y obligaciones en la Comunidadde Bienes:

1. Todos los comuneros pueden usar y disfrutar la cosa común, siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
2. Todos los copropietarios pueden obligar a los demás a realizar el pago de los gastos necesarios.
3. Todos los copropietarios son propietarios de su cuota y de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo enajenar, ceder o hipotecar la misma, salvo cuando se trate de derechos personales.
4. Todos los copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto.
5. Todos los comuneros tienen facultad para dividir la cosa común.

En cuanto a los derechos y obligaciones en la Propiedad Horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal establece, entre otros:

1. Derechos y obligaciones que recaen sobre el derecho de la propiedad Horizontal, relacionados con los elementos privativos.
2. Derechos y obligaciones relacionados con los elementos comunes. Recaen sobre el objeto del derecho de copropiedad de la Propiedad Horizontal, que está constituido por los elementos comunes, y sobre el mantenimiento y la colaboración con la comunidad de vecinos.

5 - Organización

La organización en el seno de una Comunidad de Bienes y en la Propiedad Horizontal presenta algunas diferencias.

La organización de una Comunidad de Bienes se rige de acuerdo con las siguientes reglas:

-Cuando deban tomarse decisiones serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. A su vez, los copropietarios que tengan mayores cuotas tendrán más capacidad de decisión que los copropietarios con cuotas más reducidas.


-Sólo habrá mayoría cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.


-Cuando no resulte mayoría o el acuerdo fuere gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

La organización de la Propiedad Horizontal está formada por órganos gestores, que tienen una función de gobierno dentro de la comunidad. Estos órganos son:
-La Junta de Propietarios.
-El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
-El Secretario.
-El Administrador.
-Cuando sea preciso, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, siempre que se establezca en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios.
-La toma de decisiones se hará según el valor de los votos de cada propietario, y por tanto, estará condicionado por el valor de la cuota.

La Ley sobre Propiedad Horizontal establece una exención en que en los casos de comunidades de vecinos que existan menos de cuatro propietarios se organizarán de acuerdo con la de la comunidad de bienes. Esta excepción se establece para evitar problemas de gestión u organización.

6.- Extinción

La Comunidad de Bienes puede extinguirse:

-Por división de la cosa común cuando ésta sea una cosa divisible. En este caso se entrega a cada comunero la parte que le corresponda en función de la cuota o porción ideal que tenga.
- En los casos en que la cosa común no pueda dividirse por tratarse de una cosa indivisible y de ello derive la imposibilidad de usarlo de acuerdo con el destino que tenía.Cuando no pueda adjudicarse a uno de ellos indemnizando a los demás, deberá venderse y repartir el precio entre los demás.
-Por la conversión de la comunidad ordinaria en una propiedad horizontal cuando esto sea posible.

La Propiedad Horizontal se extingue:

-Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se entiende que se ha destruido el edificio cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
-Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

7- Conclusiones

 

Tanto la Comunidad de Bienes como la Propiedad Horizontal se encuentran reguladas en el Código Civil. Esta última viene desarrollada en la Ley sobre Propiedad Horizontal. Ambas figuras presentan similitudes, pero al mismo tiempo, presentan una serie de diferencias que es necesario conocer para poder entender cómo funcionan dentro del sistema jurídico.