La base de retención en los arrendamientos inmobiliarios

1-Introducción

El artículo 75 del Reglamento 439/2007, sobre la Renta de las Personas Físicas, establece que los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles quedarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación.

Asimismo, el artículo 58 del Real Decreto 1777/2004, de 30 de Julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, establece la obligación de practicar retención a las rentas procedentes de arrendamientos inmobiliarios urbanos.

En base a estas premisas, el arrendatario esta obligado a practicar retención sobre las rentas que el mismo satisface en concepto de arrendamiento. Ahora bien, ¿cuál debe ser la base de retención? ¿El conjunto de las rentas abonadas, o bien la contraprestación intrínsicamente apareada al arrendamiento?

2-Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Cuando las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento puedan calificarse de rendimientos del capital inmobiliario para quien las recibe, estaremos ante un arrendador-persona física. En caso de que el arrendatario sea un sujeto obligado a retener (art.76 del Reglamento del IRPF), el tipo de retención a practicar será del 18%, tal y como dispone el artículo 100 del citado cuerpo legal, sin perjuicio de las especialidades previstas para inmuebles radicados en Ceuta y Melilla.

No obstante, ¿Sobre qué importe debe aplicarse el tipo de retención? Pues bien, el mismo el artículo 100 dispone el que el porcentaje del 18% se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. A estos efectos, es importante entender que no solamente se hace referencia al concepto de “renta”, sino que también se incluyen todos los eventuales gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, entre los cuales se encuentran los relativos al consumo de agua, luz y comunidad, entre otros servicios.

3-Impuesto sobre Sociedades

En caso de que las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento puedan calificarse de ingresos para quien las recibe, estaremos ante un arrendador-persona jurídica. Al igual que sucede con los rendimientos de capital inmobiliario, debe practicarse un tipo de retención del 18% sobre tales ingresos, puesto que no dejan de ser rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles. Ahora bien, ¿Deben la base de retención todos los conceptos que se satisfacen al arrendador?

A tenor de lo dispuesto en la consulta vinculante de 15 de enero de 2009, la Dirección General de Tributos (DGT) entiende que la retención deberá practicarse sobre la contraprestación íntegra exigible o satisfecha, sin que puedan incluirse las cuantías relativas a gastos generales adicionales repercutidos por el arrendador al arrendatario; es decir, la base de retención estará comprendida, únicamente, por el importe de la renta devengada, siempre que ésta y los gastos generales repercutidos se justifiquen documentalmente de forma separada.

Así pues, a diferencia de lo previsto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los gastos accesorios inherentes a un inmueble que son objeto de repercusión al arrendatario no deben tenerse en cuenta para el cálculo de la retención a practicar, al considerar la doctrina administrativa que los mismos no forman parte de la contraprestación íntegra exigible o satisfecha.

4-Conclusiones

La naturaleza y/o calificación de las rentas obtenidas por el arrendador, para cuya determinación deberá tomarse la condición de este último, constituyen un hecho clave en el cálculo de la retención a practicar y, más concretamente, en lo concerniente a la base o conceptos que deben incluirse en la misma.