IRPF:Tratamiento de la exención por reinversión de vivienda habitual(Art.36 IRPF).Teoria y práctica.

1-Concepto y ámbito de aplicación

Consiste básicamente en la exención de las ganancias patrimoniales debido a la transmisión de la vivienda habitual, cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda se utilice íntegramente para la adquisición de una nueva vivienda habitual. En este caso podemos decir que la exención será íntegra, es decir, todo lo obtenido por la venta de la vivienda estará exento de gravamen.

Por otra parte, si lo que hemos invertido en la nueva vivienda habitual no es el total de lo obtenido por la venta de la vivienda sino que es una parte, se calculará la parte utilizada para la inversión con la finalidad de determinar la parte del beneficio que estará exento y la parte del beneficio que tributará. Se trata en este caso de una exención parcial.

Por otra parte, la Administración ha considerado aplicable a la exención por reinversión el mero hecho de la reinversión en una vivienda en construcción, siempre que el inicio de la inversión tenga lugar dentro del periodo de dos años, ya sean posteriores o anteriores a la transmisión y finalice la construcción antes de los cuatro años desde su inicio.

La reinversión en vivienda habitual fuera de España sólo será admisible en el supuesto en que el contribuyente siga siéndolo por obligación personal.

No procede exención cuando lo que se adquiere es un derecho real de usufructo sobre la vivienda .

Antes de poder pasar a determinar las posibles valoraciones que se puedan realizar, hay que determinar de una forma concreta lo que la ley del IRPF considera comovivienda habitual, ya que es sólo esta vivienda la que se puede someter a exención por reinversión.

2-Plazo de reinversión

El plazo que la ley señala para realizar la reinversión es de dos años como máximo desde que se realiza la venta de la vivienda habitual. También puede suceder a la inversa, es decir, que primero se adquiera la nueva vivienda habitual y después se obtenga la ganancia patrimonial que será objeto de reinversión. En este caso el plazo entre la compra y la venta no podrá superar los dos años.

En el supuesto en que la venta se haya realizado con precio aplazado o a plazos, siempre que el importe que se perciba se vaya destinando a la reinversión dentro del plazo de tiempo del periodo impositivo en que se perciban. Si no se reinvierte en el mismo año en que se vendió la vivienda y se obtuvo la ganancia patrimonial, el contribuyente estará obligado a hacer constar en la declaración el compromiso de reinvertir esta cantidad en las condiciones legalmente permitidas.

3-Importe

Se distinguen dos posibilidades:

· Reinversión total

· Reinversión parcial

Hay que tener en cuenta que, si el inmueble es adquirido antes del 31/12/1994, se aplicarían sobre el valor de adquisición los coeficientes correctores para determinar la ganancia patrimonial que será gravada. Pues bien, la ganancia patrimonial sobre la que se someterá la exención por reinversión será la que resulte de haber aplicado ya los coeficientes reductores.

4-Ejemplo

Respecto a los dos tipos de reinversión existentes, (la reinversión parcial y la total), puede ser más ilustrativo un ejemplo

A todo ello hay que añadir un supuesto que no es infrecuente y que se trata del hecho que la vivienda transmitida hubiese sido financiada mediante préstamo. En este caso, el importe que podrá reinvertirse será la diferencia entre el valor del préstamo y la cantidad pendiente por amortizar del préstamo.

5-Incompatibilidades

Se produce incompatibilidad entre la exención por reinversión de vivienda con la deducción por adquisición de vivienda, con el importe de la ganancia patrimonial a la que se haya aplicado esa exención. Por lo tanto, dado que la exención por reinversión es voluntaria, el contribuyente deberá optar por aplicarla o por aplicar la deducción por vivienda habitual.

En este supuesto, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique exención por reinversión.

6-Incumplimiento de requisito

El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas para poder acogerse a la exención provoca el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia correspondiente.

Para este supuesto, deberá realizarse una declaración-liquidación complementaria del año en que se obtuvo la ganancia que fue objeto de exención, con inclusión de intereses de demora.