Hipotecas a tipo de interés fijo y variable

1.Introducción

Actualmente tenemos dos opciones básicas:

las hipotecas con un tipo de interés variable del 3 o 3,5% (normalmente referenciado al euríbor) y que suponen el riesgo de que los tipos de interés puedan subir en los próximos años

y las hipotecas a un tipo de interés fijo pero más elevado durante toda la vida del préstamo.

A la hora de escoger hipoteca, lo importante no es tanto el tipo de interés de la hipoteca como los plazos de devolución. A más años de amortización del préstamo, menor cuota a pagar en tipos variables en comparación con los tipos fijos.

En la actualidad, y después de varios años durante los cuales las entidades financieras no han apostado por las hipotecas a tipo fijo, se está produciendo una revisión a la baja de los precios de estos tipos de hipoteca, lo que permite a los clientes de estas operaciones beneficiarse a largo plazo de la actual coyuntura de tipos bajos de interés oficiales.

Las hipotecas a tipo fijo no son un producto habitual en España desde hace 15 años.

Actualmente se está produciendo un repunte de las hipotecas a tipo fijo producido por el convencimiento general que existe de que los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos y antes o después tendrán que repuntar, así como las continuas advertencias sobre el riesgo en que están incurriendo las familias por su elevado nivel de endeudamiento, la polémica sobre la existencia o no de burbuja inmobiliaria, y la amenaza que estas incertidumbres suponen para muchas economías domésticas a medio plazo.

Desde las principales organizaciones de consumidores se dice que los precios de las hipotecas fijas anticipan una subida de los tipos de interés, y según ellos, a corto plazo aún puede haber alguna bajada más de los tipos.

Miembros de las entidades financieras aseguran que el mercado hipotecario de tipo fijo está constreñido por las dificultades de las entidades para conseguir coberturas de riesgo a plazos más largos y por la ley de subrogación de hipotecas que permite al cliente cancelar la hipoteca cuando quiera. Los bancos para prestar dinero a un determinado plazo, tienen que cubrirse en el mercado financiero con garantías para ese mismo plazo, pagando una prima por ello, y luego cargando un poco más de interés al cliente. Entonces, los bancos sólo comercializarán hipotecas fijas a más plazo cuando estén seguros de que el mercado les ofrece buenas coberturas y la garantía de que una vez hecho el esfuerzo de la compra de dinero y asumir el consiguiente coste, el cliente no se puede ir a otra entidad cuando quiera aprovechando la normativa sobre subrogación. A mayor plazo de vida del préstamo, se considera que hay menos garantías de cobertura ya que hay más riesgo de que los tipos de interés varíen en ese periodo. Estos condicionantes - cobertura y legislación - son los que justifican según los expertos, las mayores comisiones de apertura y cancelación de las hipotecas a tipo fijo respecto a las variables.

2- Hipotecas a tipo de interés mixto

Como alternativa a las hipotecas a tipo fijo y variable, existen las hipotecas a tipo mixto que garantizan un tipo fijo durante un cierto tiempo de años a partir del cual el interés se calcula igual que el variable.

La alternativa del tipo mixto permite al cliente beneficiarse de la actual bajada de tipos de interés y al mismo tiempo esperar que se pase la incertidumbre económica sin sobresaltos en la cuota.

3- Situación en España

En España durante el ejercicio 2002 el 69,11% de los créditos hipotecarios se destinó a personas físicas y el resto a actividades inmobiliarias y de la construcción. Al final del año pasado, las familias gestionaban unos 260.000 millones de euros del saldo total negociado en el mercado hipotecario español. Entre 1991 y 2001 el 64% de las hipotecas tuvo como destino la compra de la vivienda principal, el 16,5% fue para viviendas secundarias, el 10,4 correspondió a compras como inversión y el 8,5% a viviendas para alquilar.

España es un país atípico por lo que respeta a las hipotecas si se compara con otros países europeos Mientras que los créditos variables representan el 95% del mercado y los fijos el 3%, en otros países la proporción es muy diferente. El más parecido es Grecia, donde los créditos variables representan el 80%, el 5% a fijos y el 15% restante a créditos mixtos, modalidad que en España no se ha utilizado hasta estos momentos.

4- Conclusión

Los tipos de interés son diferentes según con la entidad financiera que se contrate y el plazo de amortización del mismo. Cada sujeto debe estudiar cuidadosamente las alternativas existentes en el mercado y elegir la que más le convenga, teniendo claro, que nadie puede suplantarle en el proceso de decisión, porque hasta que se cancele el préstamo la responsabilidad hipotecaria y personal por la operación es del sujeto que la contrata.