Fiscalidad de la venta, promoción y adquisición de vivienda.

Con la finalidad de determinar la importancia de las cargas fiscales en el coste final que desembolsa un particular al adquirir una vivienda, desarrollamos a continuación un supuesto práctico en el que analizamos los impuestos asociados en cada fase del proceso de promoción y que finaliza con la adquisición de la misma.

1. Supuesto

Una empresa promotora compra a un particular (30 octubre de 2004) un terreno urbano de 1.600 metros cuadrados, adquirido por el vendedor (2 de noviembre de1983) a un precio de 50.000€, con el objeto de construir diez viviendas unifamiliares.

El terreno lo adquirió el promotor por 250.000€. El valor catastral del terreno en la fecha de la compra era de 130.000€. El promotor solicita un crédito hipotecario para hacer frente a parte del pago del terreno. En la escritura de compra ante Notario, se estipula que el comprador se hace cargo de todos los impuestos, incluso el IVTNU (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) aunque el sujeto pasivo de este impuesto es el vendedor.

1.1 Ganancia venta del terreno

El vendedor del terreno, no pagará por la ganancia patrimonial obtenida al aplicar coeficientes de abatimiento, debido al tiempo transcurrido entre la compra y la venta. (Recordar que si la adquisición del terreno se  hubiera hecho después del 20 de enero del 2006, si que se tributaria por la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida a partir de dicha fecha.)

1.2 Compra del terreno

El promotor debe ingresar 17.500€ por la compra del terreno a la Administración Autonómica, por el ITPAJD en la modalidad de ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).                                                   

1.3 Venta delterreno

Se liquida al Ayuntamiento por el IVTNU  el importe de  23.400€

                                                     

1.4.Préstamo adquisición terreno

Se documenta en escritura pública el préstamo hipotecario concedido para la financiación del terreno, que se devenga por ITPAJD. El promotor satisface la cantidad de 3.560€. Este importe se ingresa en las arcas de la Administración Autonómica correspondiente.                                                                             

1.5 Licencia de Obra

Licencia municipal para poder comenzar la construcción, se presenta al Ayuntamiento el Proyecto de Ejecución, estudios topográficos... El coste que estima el arquitecto de edificación es de 1.000.000€, teniendo que liquidar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) por  40.000€ en el Ayuntamiento.

1.6.Varios

Se devengan tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación de calles, certificado urbanístico, cloacas..., cuyo beneficiario es el Ayuntamiento, entregando la cantidad de 30.000€

Nota: cada ayuntamiento exigirá aquellas que tenga aprobadas en las ordenanzas fiscales. La cantidad a pagar dependerá del municipio correspondiente.

1.7.Coste construcción

El promotor contrata la construcción de las diez viviendas de la promoción con una empresa constructora, se solicita un préstamo por importe de 1.572.000€ para financiar los gastos totales de la obra que se presupuestaron en 1.140.000€. Se paga ITP, en modalidad actos jurídicos por 15.720€. Ingresándolo en la Administración Autonómica correspondiente.

1.8 Antes de terminar se solicita la declaración de Obra Nueva y la constitución de la División Horizontal, para después inscribirlo en el Registro Mercantil.

1.8.1 Escritura declaración obra nueva satisfecha por la promotora, por ITP, modalidad Actos Jurídicos, por la cantidad de 11.400€.            

                 

1.8.2. Escritura división horizontal paga por el mismo impuesto la cantidad de 13.900€

                                                 

                                                          

1.9. Redistribución  préstamo

Antes de vender la vivienda, procede a la redistribución del préstamo hipotecario. Se vuelve a devengar el ITP, modalidad Actos Jurídicos Documentados, por importe 19.280€.                                                                                 

1.10. Venta Viviendas

El promotor vende las viviendas por 2.000.000€, es decir 200.000€ cada una, repercutiendo IVA al 7% por un total de 140.000€.                  

1.11. Propiedad Terreno por el promotor (IBI)

Durante los 3 años que dura la obra, el promotor paga el I.B.I con una bonificación del 90%, por un total de 312€.