Fiscalidad de la llamada multipropiedad

1- Introducción

La multipropiedad (time-sharing) o, más concretamente, el derecho real de aprovechamiento por turnos, constituye una fórmula admitida en derecho de disfrute exclusivo de un alojamiento, por parte del titular del derecho real, durante un periodo de tiempo año tras año. No debe confundirse con los contratos de arrendamiento vacacional de temporada., cuyo tratamiento se atañe a normas de derecho contractual, no real.

El régimen jurídico de esta figura viene establecido en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

La constitución y posterior transmisión de los derechos reales de aprovechamiento por turnos corresponderá únicamente al propietario del bien inmueble destinado a tal efecto, previa obtención de licencias (se trata de una actividad turística) y demás requisitos, como la suscripción de una póliza de seguros.

No obstante, cual es el régimen fiscal de esta  figura? Para ello debemos tener en cuenta el título II de la citada ley junto con el resto de disposiciones tributarias generales.

2- Tributación en el IRPF

Los titulares de derechos reales de aprovechamiento por turnos, al igual que sucede con el resto de titulares de derechos reales y propietarios de inmuebles, deben tributar por las rentas que pudieran desprenderse del inmueble, ya sea por arrendamiento del mismo o por la denominada imputación de rentas inmobiliarias.

En este último aspecto, cabe entender que el inmueble susceptible de aprovechamiento por turnos no puede constituir la vivienda habitual de aquellos que lo usan y disfrutan siendo, a efectos del artículo 85 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, un supuesto de imputación rentas inmobiliarias al titular del derecho real, en aquellos casos en los que no hay ningún tipo de afectación a actividades económicas o generación de rendimientos del capital.

La imputación de rentas deberá corresponderse con la duración anual del periodo de aprovechamiento, siendo necesario prorratear el valor catastral del inmueble en este último para hallar el importe de la citada imputación. En caso de que el inmueble careciera de valor catastral a la fecha del devengo o, no hubiese sido notificado al titular del derecho real, la base de imputación será el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.

No obstante, cuando el derecho de aprovechamiento por turnos tuviese una duración inferior a las dos semanas por año, no deberemos imputar renta inmobiliaria alguna.

3- IVA e IGIC

La cesión del derecho de aprovechamiento, por parte del propietario constituyente del régimen de aprovechamiento por turnos a favor del adquirente del derecho real, constituye una prestación de servicios sujeta a imposición por el IVA o el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) por tratarse de una operación realizada en el marco de una actividad empresarial a cargo de un empresario habitual u ocasional y, en cualquier caso, a título oneroso.

El tipo de gravamen de IVA será del 7% sobre el importe total satisfecho por el derecho de aprovechamiento por turnos. Asimismo, los servicios prestados por la empresa encargada de llevar a cabo la administración del citado régimen, quedarán gravados al 7% cuando se correspondan con los descritos en el artículo 90.2 de la Ley 37/1992 del IVA.

Por lo que refiere al IGIC, aplicable a los inmuebles situados en la comunidad autónoma de Canarias, gravará las prestaciones de servicios antes mencionadas al tipo general del 5%.

4- ITPAJD

En aquellos casos en los que la transmisión del derecho real de aprovechamiento por turnos se produzca entre particulares no sujetos al IVA o el IGIC, la operación quedará sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, siendo de aplicación el tipo de gravamen del 4%.

Asimismo, es importante recordar que la constitución del régimen de aprovechamiento por turnos debe formalizarse ante Notario para su obligatoria inscripción en el Registro de la Propiedad, al tratarse de un derecho real limitado sobre un bien inmueble. Por tanto, la primera copia de la escritura pública deberá tributar por Actos Jurídicos Documentado, al tener como objeto una cantidad u objeto valuable, inscribible en alguno de los registros oficiales. Dicho en palabras del Tribunal Superior de Justicia de Santa Cruz de Tenerife, a 13 de enero de 2005, la escritura pública de adaptación al régimen de aprovechamiento por turnos quedará sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados por manifestarse en ella un valor económico de trascendencia jurídica.