El derecho de vuelo del promotor

1-Introducción

El derecho de vuelo es un derecho real limitado escasamente regulado en la legislación española. A diferencia de lo que ocurre con la mayoría de derechos reales, el Código Civil español no hace ninguna mención específica al mismo.

Así pues, esta figura jurídica se ha ido creando en base a la doctrina, la jurisprudencia y las disposiciones del Reglamento Hipotecario de 1947. Este último indica que será inscribible “el derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio”, haciendo clara referencia al derecho que se reserva el transmitente de una edificación, solar u obra frente al tercero adquirente.

2- La reserva del promotor

Tal y como ya se ha mencionado, el derecho de vuelo es aquel en virtud del cual se atribuye al reservista o transmitente la facultad de elevar una o más plantas sobre una edificación.  Esta prerrogativa puede tener su origen en una adquisiciones lucrativa u onerosa (compraventa, donación, herencia...etc) en una reserva del transmitente o donante, o bien, vía promoción. En este artículo nos interesa destacar la figura del promotor que declara una obra nueva y el correspondiente régimen de propiedad horizontal a aplicar.

En estos casos, no es nada extraño encontrarnos con reservas del derecho de vuelo contempladas en el título constitutivo a favor del promotor o propietario, en cuya virtud, les permitirá en un futuro edificar nuevas plantas. Para ello, será necesario que no se hayan agotado los límites de altura permitidos por la legislación urbanística o bien, que se produzca un aumento de los mismos. De no ser así, el derecho de vuelo deviene nulo.

3- Constitución del derecho de vuelo

Es de vital importancia, a efectos legales, que el derecho de vuelo reservado a favor del promotor haga expresa indicación del número de plantas que se pueden edificar y del plazo máximo dispuesto para la realización de las mismas.

Por lo que refiere al plazo para ejercer el derecho, el Tribunal Supremo anuló en sentencia de 31 de enero de 2001, la limitación de diez años impuesta por el Reglamento Hipotecario. No obstante, ello no indica que podamos hablar de un derecho perpetuo o indefinido. Así se desprende de la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado, de 18 de noviembre de 2002, en cuyo defecto dispone que no se estaría reservando un derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento hipotecario, sino que estaríamos ante una sustracción de la facultad dominical que concierne a los propietarios de la finca edificada, susceptible de aprovechar los planeamientos urbanísticos de cada momento.
Finalmente, cabe mencionar la posibilidad de ejercer este derecho de forma reiterada o repetitiva, siempre y cuando, las ordenanzas municipales den lugar a ello. Dicho de otra forma, siempre que se esté en plazo y no se haya producido un agotamiento del número de plantas a edificar, el promotor reservista podrá ejercer el derecho de vuelo de forma fraccionado o en varias fases.

4- Derribo o destrucción del edificio

¿Qué sucedería en caso de producirse el derribo de un edificio sobre el que se posee un derecho de vuelo vigente y no ejercido? A tenor de lo dispuesto por la escasa doctrina jurisprudencial, podemos concluir que el derecho real de vuelo persiste pese a producirse una destrucción o derribo de la edificación.

5- Conclusiones

La reserva a favor del promotor del derecho de vuelo sobre una determinada edificación debe cumplir con los requisitos de plazo y contenido establecidos por la jurisprudencia para prevenir el abuso de facultad dominical.