OPCION DE COMPRA: Es el contrato por el que el concedente otorga al optante la facultad de decidir sobre si se celebra o no un contrato de compraventa, que se deberá celebrar en un determinado plazo y bajo unas condiciones concretas.
CASO 1: Una sociedad adquiere de un particular el derecho de opción de compra de un inmueble.
La operación tributará por ITPAJD, ya que el concedente es un particular.
CASO 2: Un particular o otra sociedad adquiere de una sociedad el derecho de opción de compra de un inmueble.
La operación tributará por IVA, ya que el concedente es un sujeto pasivo de IVA que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial y en relación a un bien afecto a la misma.
La operación de cesión de derechos derivados de un contrato es una prestación de servicios, ya que de acuerdo con lo establecido en el artículo 11.Uno de la Ley de IVA, se considera prestación de servicios toda operación sujeta a IVA que no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. Y la transmisión del derecho de opción de compra no supone una entrega de bienes, sino la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento.
La Consulta de la DGT 2302-03, de 16/12/2003 dispone que, sólo podría conceptuarse como “entrega de bienes” la concesión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa.
Así pues, si la opción puede o no ejercitarse, no comprometiéndose el particular o la sociedad beneficiaria a su ejercicio, su concesión constituye una prestación de servicios a efectos del IVA, sujeta al Impuesto.
Según lo dispuesto en el Artículo 78 de la Ley de IVA, La base Imponible consistirá en el importe total de la contraprestación, es decir el importe total de la transmisión de la opción.
- QUE OCURRE CUANDO EL OPTANTE ACABE EJERCITANDO LA OPCION?
Cuando se ejercita la opción de compra y se efectúa la entrega del inmueble, se produce un segundo hecho imponible distinto de la prestación de servicios en que consiste la concesión de una opción de compra sobre un bien.
CASO 1: Una sociedad adquiere de un particular un inmueble.
El adquirente, como consecuencia de la transmisión y entrega del inmueble tributará por ITPAJD.
La base imponible será el importe total por el que se acabará escriturando el inmueble, sin excluirse lo pagado anteriormente por el contrato de opción de compra.
CASO 2: Un particular o otra sociedad adquiere de una sociedad un inmueble.
Hay que determinar si esta operación (entrega del inmueble) está sujeta a IVA o no, ya que están sujetas a IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
La base imponible consistirá en el importe total de la contraprestación, teniendo en cuenta en su determinación que no podrán excluirse los descuentos concedidos previa o simultáneamente por el contrato de opción de compra, ya que la minoración del precio que resulta del mismo constituye la remuneración de una operación distinta. Es decir, que la base imponible será el importe total por el que se acabará escriturando el inmueble.