Alquiler en España: 1950-2007
1-Introducción
A mediados del siglo XX, la mitad de las viviendas de nuestro país eran utilizadas en régimen de alquiler. A principio de los años ochenta, esa proporción había descendido hasta el 16 por ciento y en 2006, el parque de viviendas de alquiler representaba un muy exiguo 9 por ciento de las existentes en España.
2- Motivos por los que no revierte la siruación actual
Entre los motivos que deben apuntarse destacan la escasa movilidad laboral española y la insuficiente defensa jurídica de los derechos de los propietarios que ponen en alquiler sus viviendas, que prefieren mantenerlas vacías antes que arriesgarse a impagos lentos de tramitar en el juzgado, tanto que entre 1991 y 2001 aumentó un 25 por ciento el número de viviendas desocupadas. Además, a estos factores hay que añadir el escaso apoyo de la Administración al alquiler de viviendas (hay mucha más deducción fiscal por compra que por alquiler de vivienda, al contrario de lo que ocurre en Europa), la coyuntura económica con tipos de interés que hasta el momento han sido realmente bajos (aunque este aspecto sí empieza a regularizarse) y la escasez de vivienda social o protegida de alquiler (lo que obliga incluso a los colectivos con menos recursos a endeudarse por encima de sus posibilidades).
A pesar de ser el nuestro el país europeo con más vivienda edificada (tiene el mayor índice número de viviendas / número de habitantes), el problema del acceso a la vivienda es superior al de otros países. Así, el precio de la vivienda en nuestro país creció un 17 por ciento en 2003, un 16,9 por ciento en 2004, un 15,71 por ciento en 2005 y un 9,1 por ciento en 2006. Este incremento del precio de la vivienda contrasta con los datos de países como Francia (crecimiento cercano al 12 por ciento), Italia (10 por ciento) y Reino Unido (cerca del 8 por ciento). Y la tendencia no es nueva: España es, junto con Irlanda, el país en el que más crecieron los precios de la vivienda entre 1997 y 2006 (en Irlanda un 174 por ciento y en España un 141 por ciento).
3.- Insuficiente apoyo de las administraciones al régimen de alquiler
Una de las causas de la escasez y carestía de viviendas en alquiler es la casi inexistente actividad de las distintas Administraciones Públicas a la hora de promover la fórmula del alquiler. De las viviendas disponibles en España, tan sólo un 11,4 por ciento se ofrecen en alquiler, mientras que en Alemania, Holanda, Dinamarca y Francia las viviendas destinadas al alquiler representan el 40 por ciento del total e incluso más.
Las políticas que en materia de vivienda llevan a cabo las administraciones públicas españolas desde hace décadas no promueven, precisamente, el alquiler. Algunas de esas medidas son las que siguen:
A. Incentivos fiscales a la compra de vivienda. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los países de la UE, en el nuestro el alquiler de un piso carece de incentivos fiscales. Mientras que quienes adquieren una vivienda disfrutan de deducciones fiscales de entre un 15 por ciento y un 25 por ciento, esta posibilidad no se contempla para los alquileres, exceptuando País Vasco, Andalucía, Baleares, Cataluña, Madrid, Navarra, Comunidad Valenciana y Galicia.
Apenas hay vivienda de alquiler social: nuestro país se sitúa a la cola de la UE en el número de viviendas de alquiler social, o lo que es lo mismo, con ayudas públicas para abaratar la cuota a pagar. Sólo el 2% del total del parque de viviendas se engloba en España dentro de esta categoría, frente a la media del 18% de la UE. Este reducido porcentaje de vivienda de alquiler social es insuficiente para atender la demanda de los colectivos con mayores dificultades para acceder a la vivienda (jóvenes, desempleados, inmigrantes, hogares con escasos recursos, familias monoparentales), que se ven obligados a endeudarse e incluso, en algunos casos, a adquirir viviendas en deficiente estado de conservación.
C. Insuficiente defensa jurídica para los propietarios que podrían poner en alquiler sus viviendas. La protección jurídica y legal para los propietarios de las viviendas en alquiler es una de las principales tareas a abordar por parte de las diferentes administraciones. Pese a que hay una gran demanda de vivienda en alquiler, los propietarios de inmuebles con posibilidad de ser alquilados se muestran reticentes y las mantienen fuera del mercado, para evitar problemas como impagos o retrasos en el cobro de la renta, destrozos en la vivienda, etc. que resultan lentos y complicados de resolver en los tribunales. Históricamente, las normativas legales sobre alquileres han favorecido al inquilino frente al arrendador, que veía, por ejemplo, que el tiempo transcurría sin que los impagos le fueran abonados. Con la introducción de varias reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civil en 2003, se intentó hacer más efectivo el procedimiento de desahucio para luchar contra la morosidad e incentivar así el mercado de alquiler, pero los resultados de estas disposiciones han sido limitados: un desahucio tarda un promedio de un año en hacerse efectivo. Todo esto ha motivado que haya más de 3 millones de viviendas desocupadas, nada menos que un 22 por ciento del total. Y si el propietario supera las reticencias a alquilar su vivienda, a menudo y -a modo de defensa ante contingencias adversas- lo hace solicitando más de un mes de fianza o incluso un aval bancario por seis o doce meses de renta.
Con todo, y a pesar de la fuerte demanda de viviendas en alquiler, este mercado es muy escaso en España y, de hecho, sólo viven bajo esta fórmula entre el 7 y el 9 por ciento de los hogares, mientras que la media europea es del 32 por ciento. Ese porcentaje incluso llega a alcanzar valores del 55 por ciento en Alemania, del 46 por ciento en Holanda y del 40 por ciento en Austria y Dinamarca.
La escasez de viviendas en alquiler se debe, además de a la recurrente excusa del gusto de los españoles por la propiedad -que no debe ser tan cierta cuando en los años cincuenta la mitad de las familias vivían en renta-, a la existencia de incentivos fiscales a la compra y a la inseguridad jurídica a la que están expuestos los propietarios frente a los inquilinos morosos.
Sin embargo mientras que la compra de una vivienda en España absorbe una media del 43,7 por ciento de la renta familiar, el alquiler únicamente requiere del 27,7 por ciento. Estos porcentajes alcanzan el 61,6 y el 36,5 por ciento, respectivamente, en el caso de Madrid; y el 49,1 y el 30,7 por ciento, respectivamente, en el de Cataluña.
Es revelador el dato de que hay cerca de tres millones de viviendas vacías -aunque gran parte de ellas son utilizadas muy esporádicamente por sus dueños como segundas residencias para épocas de veraneo o vacaciones-.
Independientemente de las preferencias de los españoles, el hecho es que existe un importante porcentaje de la población dispuesto a vivir de alquiler. Muchos no tienen más remedio que recurrir a esta fórmula porque la necesitan temporalmente, o porque no se pueden permitir vivir en propiedad.
Según el Banco de España, el parque de viviendas de alquiler en 2002 era de 2,15 millones, lo que supone un 14,6 por ciento menos que en 2001. La ley de la oferta y la demanda explicaría de manera sencilla lo que está sucediendo: la escasez de vivienda en alquiler provoca la subida de los precios de las rentas. Por otra parte, tampoco es fácil entrar a vivir debido a los altos precios de las fianzas y avales bancarios. Los caseros están pidiendo garantías económicas muy elevadas: iguales o superiores a la satisfacción de doce meses de alquiler.
Por otro lado, y como consecuencia de otra reforma, en este caso la del Poder Judicial, la implantación de los juicios rápidos ofrece a los propietarios cierta seguridad jurídica en el caso de impagos de las rentas. Gracias a la nueva normativa, los procesos de desahucio son mucho más rápidos, lo que está animando a muchos propietarios a sacar sus casas vacías al mercado de alquiler.
En el caso de impago y desahucio, el propietario de una casa puede recuperar el inmueble arrendado en sesenta días, después de presentar la demanda. Antes de la reforma, lo habitual eran unos ocho meses; una agilización que, probablemente, dará mayor seguridad a los propietarios.
Optar por el alquiler, a pesar de todos los inconvenientes y de los altos precios, sigue siendo para muchos la mejor salida para acceder a la primera vivienda. De hecho, tiene algunas ventajas, entre ellas, que los trámites son muchísimo más sencillos que en el caso de comprar una casa y que el desembolso, a priori, es menor. Además, si nos equivocamos, siempre podemos cambiar de vivienda, rápida y fácilmente.
Según el último informe publicado por el ministerio de vivienda, el número total de viviendas alquiladas asciende 1.791.475 viviendas de entre 60 y 90 metros cuadrados de media.
En el momento de la encuesta, residían en España 1.791.475 hogares en viviendas en alquiler. El número de hogares que residían en viviendas en alquiler con muebles era de 546.257, el 30,5 por ciento, y el resto, 69,5 por ciento, es decir 1.245.218 residían en viviendas en alquiler sin muebles.
Madrid y Barcelona concentran el mayor número de alquileres. Del total de viviendas en alquiler, el 58,1 por ciento se concentran en tan sólo tres Comunidades Autónomas: Cataluña con el 25,7 por ciento, la Comunidad de Madrid con el 18,5 por ciento y Andalucía el 13,90 por ciento. En el resto de Comunidades Autónomas se concentra el 41,9 por ciento.
Los datos por provincias reflejan que en tan sólo dos provincias, Barcelona y Madrid, está el 39,8 por ciento de las viviendas en alquiler y que en seis provincias, Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla, Las Palmas y Baleares, el porcentaje de viviendas en alquiler representa el 53,4 por ciento del total.
La clasificación de las viviendas en alquiler según tipología del edificio es la siguiente: en edificios unifamiliares independientes, 124.786, el 7,0 por ciento; unifamiliares pareados, 42.127, 2,4 por ciento; unifamiliares adosados, 112.661, 6,3 por ciento; en bloque, 1.503.945 viviendas, 84 por ciento; y corresponden a otros tipos, 7.956 viviendas, es decir, 0,4 por ciento.
En función del tiempo de residencia del hogar, el número de viviendas se desagrega de la siguiente forma: el 10,9 por ciento, 194.637 hogares, llevan residiendo menos de un año en esa vivienda alquilada; el 12,7 por ciento, 226.674 hogares, entre 1 y 2 años; 307.039 hogares, el 17,1%, entre 2 y 5 años; entre 5 y 10 años, el 16,0 por ciento, 286.624 hogares y más de 10 años, 776.501 hogares, el 43,3%. De los resultados de la tabla anterior se deduce que en España más de 421.000 viviendas, el 23,51%, han sido alquiladas en los dos últimos años.
Uno de los aspectos básicos es conocer la clasificación de las viviendas en alquiler según su tamaño. Según los datos siguientes, las viviendas con una superficie menor de 45 m2, representan el 6,3 por ciento, 113.425; las que tienen una superficie entre 45 y 60 m2, el 14,8%, 265.565 viviendas; las que están entre 60 y 90 m2, el 49,3 por ciento, 882.570; las viviendas entre 90 y 120 m2, el 20,7%, 370.617, y las de más de 120 m2 el 8,9 por ciento,159.298.
Características Socioeconómicas: trabajador, español y de entre 36 y 50 años. El número total de hogares que residen en viviendas en alquiler clasificados según la edad de la persona principal del hogar se desglosa de la siguiente manera: el 23,9 por ciento corresponde a personas con edades comprendidas entre 18 y 35 años, el 33,3 por ciento entre 36 y 50 años, el 22,9 por ciento entre 51 y 65 años de edad, el 19,9 por ciento a personas mayores de 65 años.
La distribución de los hogares que residen en viviendas en alquiler clasificados según la ocupación de la persona principal del hogar es la siguiente: el 66,41 por ciento son personas que están trabajando, el 4,6 por ciento en paro y el 23,1 son jubilados, el resto corresponde a otras ocupaciones. Según que la persona principal sea residente español o extranjero, el desglose es el siguiente: 1.554.128 hogares, el 86,75 por ciento, son españoles y 237.347, el 13,25 por ciento, son residentes extranjeros. La distribución de los hogares que residen en viviendas en alquiler clasificados según la formación de la persona principal del hogar es la siguiente: el 27,65 por ciento son personas con estudios universitarios, el 26,66 por ciento con estudios primarios, el 21,39 por ciento con bachiller elemental, el 18,90 por ciento con bachiller superior y el 5,40 por ciento sin estudios.
La distribución de los hogares según el número de personas que constituyen el hogar, es la siguiente: hogares unipersonales, el 17,58 por ciento, hogares con dos personas, 32,03 por ciento; con tres personas 22,30 por ciento; con cuatro personas 18,46 por ciento; con cinco personas 6,33 por ciento y más de cinco personas 3,30 por ciento.
4.- Conclusión y necesidades futuras
España, si quiere solucionar el problema, tiene que triplicar su actual parque de viviendas en alquiler y pasar de las 1,6 millones actualmente existentes a una cifra que vaya de los cuatro a los seis millones. Sólo así, se facilitará el acceso a la vivienda a los grupos con más dificultades como son jóvenes, personas con rentas bajas e inmigrantes.