Adquirir una propiedad por el transcurso del tiempo
1.- Introducción
La usucapión consiste en la adquisición del dominio u otro derecho real poseíble, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.
Durante este tiempo y con esas condiciones, el usucapiente aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si es el de propiedad como dueño de la cosa; si es el del usufructo como si fuese usufructuario de la misma.
La usucapión no se aprecia de oficio, sino que para que pueda ser apreciada por los tribunales hay que alegarla.
2.- Clases de usucapión
2.1.- Ordinaria o extraordinaria.
La primera requiere que el poseedor lo hubiese realizado con buena fe y justo título durante cierto tiempo la cosa o derecho que se usucape. Mientras que la segunda exige simplemente poseerlos pero son la necesidad de buena fe ni justo título, durante el plazo que la ley marca, plazo que, en compensación de no existir buena fe ni justo título es más largo que la usucapión ordinaria.
2.1.- De muebles o de inmuebles
Según se trata de adquirir la propiedad y demás derechos reales sobre aquélla o ésta clase de cosas. En la de muebles son exigidos plazos más cortos (distintos, según sea usucapión ordinaria o extraordinaria) que en la de inmuebles (donde también se tendrá que diferenciar si es ordinaria o extraordinaria).
3.- Derechos posibles de ser objeto de usucapión
Según el artículo 1.930-1, in fine, pueden ser objeto de usucapión “el dominio y demás derechos reales”. Como la usucapión se produce cuando el usucapiente posee como suya la cosa o el derecho que usucape, es imprescindible que los derechos reales sean poseíbles y además debe estar en el comercio de los hombres ( artículo 1.936 Código Civil) o comercio privado.
A título meramente enunciativo son derechos reales poseíbles la propiedad, el usufructo, el derecho de uso y habitación, las servidumbres, la enfiteusis y otros censos, cargas reales, superficie, etc.
No son usucapibles los derechos no reales aunque sean poseíbles ya que nuestra ley así lo prevé. Por ejemplo, no lo son, los de arrendamiento, renta vitalicia, etc.
4.- Requisitos de la usucapión
4.1.- Posesión en concepto de dueño.
Para usucapir, es necesario poseer en concepto de dueño, usufructuario, titular de la servidumbre, ... adquiriéndose única y exclusivamente aquel en cuyo concepto se posee.
4.2.- Posesión pública.
Quiere decir este requisito que para poder usucapir es necesario que la posesión no se realice a escondidas de los demás y que esta publicidad debe acompañar a la posesión en toda su duración.
4.3.- Pacífica.
El Código Civil rechaza la adquisición violenta de la posesión pero si se obtiene el poder de hecho sobre la cosa, el adquirente pasa inmediatamente a ser poseedor. Que sea pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza.
Si la cosa fue obtenida por la fuerza una vez cesada la violencia pasa a haber posesión pacífica. Ahora bien, nunca existirá esa posesión pacífica mientras se de una oposición a la misma.
4.4.- Ininterrumpida.
La posesión ha de ser ininterrumpida, o lo que es lo mismo, continuada. Que sea ininterrumpida significa no sólo que no haya cesado la posesión sino que tampoco hubiese existido reclamación judicial tendente a hacerla cesar.
4.5.- Buena fe.
La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirle el dominio. Esta buena fe sólo la requiere la usucapión ordinaria y se presume. Esta presunción quiere decir que no se le puede exigir al poseedor que la pruebe sino al que la impugne.
4.6.- Justo título.
Se requiere que la transmisión del dominio o del derecho real se haya producido con el título que legalmente baste para dicha transmisión, como compraventa, donación, permuta, ... o cualquier otro título que permita pensar al usucapiente que la posesión que tendrá será justa.
5.- Tiempo para poder usucapir
Bienes muebles
3 años: cuando se den los requisitos de posesión no interrumpida y buena fe.
6 años: exista posesión no interrumpida sin necesidad de ningún requisito más.
Bienes Inmuebles
10 años: se requiere la posesión con buena fe, de forma ininterrumpida, la existencia de título justo y que se posea entre presentes.
20 años: se requiere la posesión con buena fe, de forma ininterrumpida, la existencia de título justo y que se posea entre ausentes.
30 años: posesión no interrumpida sin necesidad de título ni de buena fe y sin distinción entre ausentes o presentes